神奈川県相模原　2008年12月17日　講習会：　(有)A tempo

５年に一度の、宅地建物取引主任者法定講習会を受講しました。200人以上の聴講者がありました。
生業としているわけではありませんが（ペーパーライセンス）、とても参考になります。

５年の間に法令およびその解釈がずいぶん変わってきています。
興味の湧いた話題は、

●　賃貸マンションの原状回復は、消費者契約法の制定により、「自然損耗・経年劣化の修復費用を賃借人に負担させる特約」が無効とする判例が出たこと。（京都地裁・判決Ｈ１６年３月１６日）
●　通常損耗（建物の通常の使用によって生ずる損耗）は、余程の契約書上の確認がない限り認められないこと。
「すまいのしおり」　に記述して配布してもだめ。（最高裁・判決Ｈ１７年１２月１６日）
●　不動産登記法の全面改訂―――オンライン登記

相当以前から原状回復工事の負担は、殆どが大家さん持ちに変わって来ていましたが、敷金は、物を壊さない限り全額返って来ると考えて良さそうです。
詳しくは国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をご覧下さい。

① 原状回復とは

原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。

⇒　原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化

このガイドラインの存在（平成１０年３月）により、洗浄しやすい、汚れの落ちやすいクロス材料が使われていますし、クロス張替え・塗替え工事費は、賃料に上乗せされているはずです。

関連情報：賃借住宅の通常損耗についての原状回復特約が成立していないとされた事例