資力確保措置を行わなければならないのは、新築住宅の請負人または売主のうち、建設業法に基づく建設業の許可を受けた建設業者と、宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業の免許を受けた宅地建物取引業者です。

下請の事業者が資力確保措置を行う必要はありません。発注者との直接契約関係業者のみです。

建築工事業や大工工事業以外の業種の許可を受けた建設業者であっても、特定住宅瑕疵の対象部分を施工する場合には、資力確保措置を行う必要があります。

新築住宅の発注者や買主が、免許を受けた宅地建物取引業者である場合には、資力確保措置の義務付けの対象とはなりません。
宅地建物取引業者は、売る時に資力の確保をしますから。
但し、新築住宅の発注者や買主が、建設業者である場合には、資力確保措置の義務付けの対象となります。・・・・注意
許可を受けた建設業者が、自らの住宅を契約関係無しで建てる場合は、義務付けの対象とはなりません。

宅地建物取引業者へ新築住宅を引渡した請負人（建設業者）は、品確法上の瑕疵担保責任を負いますが、資力確保義務は負いません。

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関連記事：特定住宅瑕疵の瑕疵担保責任 　　　　　　　住宅瑕疵担保履行法＠ＣＣレモンホール

2009年4月1日以降に製造、輸入された「特定保守製品」に対して、「長期使用製品安全点検」が創設されました。

「特定保守製品」とは、

　　　１．屋内式ガス瞬間湯沸器（都市ガス用）
　　　２．屋内式ガス瞬間湯沸器（プロパンガス用）
　　　３．屋内式ガスバーナー付ふろがま（都市ガス用）
　　　４．屋内式ガスバーナー付ふろがま（プロパンガス用）
　　　５．石油給湯機
　　　６．石油ふろがま
　　　７．ＦＦ式石油温風暖房機
　　　８．ビルトイン式電気食器洗機
　　　９．浴室用電気乾燥機

です。
長い間使い続けていると、部品などが経年劣化して、火災や死亡事故を起こすおそれがある製品です。

●　所有者にはユーザー登録と点検・保守の責務

長期使用製品安全点検制度は、製品を購入した所有者に対して、メーカーや輸入業者から点検時期をお知らせし、点検を促すことで、事故を防止するための制度です。

そのため、消費者には、製品を購入する際に、メーカーや輸入業者にユーザー登録を行う責務があります。また、点検時期がきて、製品の使用を継続する場合、必ず点検を受ける責務があります。

アパートやマンションなどのオーナーの方は、賃貸業者として、賃借人の安全に配慮すべき立場にあるため、特に保守が求められます。

ユーザー登録と点検の責務を果たさずに重大事故を招いた場合は、所有者はその責任を問われる場合もあります。

以上に加え「表示制度」の対象製品は、

　　　１．扇風機 　　　２．換気扇 　　　３．洗濯機（洗濯乾燥機を除く） 　　　４．エアコン 　　　５．ブラウン管テレビ

です。

点検制度と違って、製品の法定点検は行いませんが、経年劣化による事故件数の多い家電製品5品目について、設計上の標準使用期間と経年劣化についての注意喚起の表示が、メーカーなどに義務化されます。

家庭用の製品で死亡や火災などの重大事故が起きた時、製造・輸入業者が国に１０日以内に報告する制度がスタートし、２年が過ぎた。
この点検制度は、製品を使用する側の安全性をさらに向上させることを狙ったものだが、業者側が所有者をきちんと把握することが、制度を機能させるために必要となる。
それには、使用者の意識の向上と情報提供についての協力・自助努力が欠かせません。

製品などの点検に絡んで、消費者をだます悪質な“点検商法”を、行政が監視することも重要となります。

消費者庁の創設をはじめ、政治と霞ヶ関の軸足は、急速に国民・消費者へと移って来ているように感じます。
やっとですけど・・・・。

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関連記事：開放式小型湯沸し器の危険性

マンション管理士として顧問をしているマンションには、自身の建物によるアナログ波ビル陰共同受信地域があります。
この共同受信地域は、東京タワー方向からのビル影地域ですが、2011年7月24日までに現行のアナログテレビ放送は終了しますので、地上デジタル放送にどう対応するかを協議する必要があります。

幸いこの地域には東京タワーとはほぼ逆の方向である、平塚中継所からのデジタル波がカバーできる地域となっています。 （上図参照）

したがって、現在のビル陰共同受信地域の方々には各自でデジタル波を受信していただく方向で、協議を進めることとなります。
現在でもデジタル波は受信可能となっています。

３方向からのデジタル波全てが受信できない住宅が在り得ない訳ではありませんが、当マンションだけが原因ではありません。

現状のアナログ波用電波障害対策施設は、管理組合の費用負担で、2011年7月24日をもって撤去し、契約関係も解消します。

一般的には、まず、
自分のマンションによるビル陰共同受信設備で配信している地域で地上デジタルテレビ放送が受信できるかどうかの調査が必要となります。ワンセグで視聴してみることでも概略わかります。
地上デジタル放送は、建物による受信障害が大幅に減少します。
ゴースト現象は発生しません。

調査結果により、

　　　１．個別アンテナ（UHF）で受信していただく　　　２．ケーブルテレビに加入していただく　　　３．共同受信設備の改修

を選択することとなります。

我が家は、ケーブルテレビを利用しており、アナログテレビとデジタルハイビジョンテレビ（地デジチューナー内蔵）が混在しています。
同時に同じ局を視聴すると、デジタルの音が、２・３秒遅れて聞こえてきます。
なぜでしょう・・・・？。

■　総務省　デジサポ神奈川：045-633-9570
各地のデジサポ

関連記事：アナログ電波障害対策施設の撤去

住宅瑕疵担保履行法とは、正式には「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」（平成19年5月30日法律第66号）と言います。
今年１０月１日以降に引き渡される住宅に適用されますので、供給者/取得者双方共に関心を深めていただく必要があります。

住宅の品質保証のための法整備は、近年、目覚しく、目を見張り、一目置くものがあります。
制度の整備だけでは、安全・安心で価値ある住宅建築を担保できるとは限りませんが、器として味方に付けたいものです。

法律用語を噛み砕き、ものにするための覚書として、今後連載します。

●　特定住宅瑕疵にある「住宅」とは
品確法（第２条第２項）で言う新築住宅のことです。
建設工事完了の日から1年未満で、まだ人の居住の用に供したことのないものを言います。
売買では、契約日が建設工事完了の日から1年未満のものです。

建物用途としては、賃貸マンションは含まれますが、
・老人福祉法の対象となる特別養護老人ホーム等：住宅ではない
・介護保険法の対象となるグループホーム等　　：住宅
・障害者自立支援法の対象となるケアホーム等　：住宅
宿泊施設として営業するホテルは、含まれません。別荘は住宅で含まれます。

民間賃貸住宅のみならず公営住宅や公務員宿舎なども含まれます。

●　特定住宅瑕疵にある「瑕疵」とは
構造耐力上主要な部分と雨水の防水にかかる部分（下図：国交省提供）の瑕疵を言います。

上図以外の部分の瑕疵（特定住宅瑕疵以外の瑕疵）に瑕疵担保責任がないということではありません。 １年から５年程度で契約書に、保証期間・アフターサービス規準として明記されてあることがあります。（記載が無ければ民法適用：責任期間は、請負契約の場合、鉄筋コンクリート造・鉄骨造の場合１０年、木造５年） 宅建業法上の売買取引では、２年以上とされます。

民間（旧四会）連合約款による請負契約書は、その２７条で、瑕疵担保期間として、木造建物の場合は引渡日から１年間、鉄筋コンクリートの場合は２年間（ただし瑕疵が請負人の故意または重大な過失によって生じたものであるときはそれぞれ５年間、１０年間）とする定めておりますので、瑕疵担保期間は実務上は民法（５年間、１０年間）で定める期間より短くなっている場合の方が多いと思われます。

民法上売買契約における瑕疵担保請求権は引渡し時に隠れていた瑕疵を知ったときから１年間（宅建業法では引渡し日から２年）保持されますが、目的物の引渡しのあったときから１０年間が経過すれば、消滅時効により請求権は消滅することになります。（条文に明記はされていないが、判例等による）
中古住宅の売買（個人）では、通常何ヶ月かの瑕疵担保期間が特約により設定されますが、双方の合意があれば現状確認のみで瑕疵担保期間を０とすることも考えられます。古い住宅で個人が瑕疵担保責任を負うのはリスクが高いですから。

請負契約では、瑕疵（滅失・毀損）が発生してから１年間、請求権が保持されます。

ところで、２年や１０年の期間内に、権利を行使するには、内容証明付で発送する事をお勧めしますが、２００９年２月２８日で、「配達記録」は廃止されています。

　　　　　基本料金：８０～１２０円
　　　　＋一般書留：４２０円
　　　　＋内容証明：４２０円（２枚目以降は２５０円増）
　　　　＋配達証明：３００円

●　瑕疵担保責任とは
契約の目的物に瑕疵（欠陥）があった場合に、これを補修したり、瑕疵によって生じた損害を賠償したりする責任のことをいいます。
この法律では、新築住宅を供給する事業者が、図の瑕疵に対する10年間（建設工事完了の日からで宅建業者からの引き渡しからではないことに注意）の瑕疵担保責任を負っています。
資力確保の義務は、取得者に引渡してから10年間です。
瑕疵担保責任が終了すれば、資力確保の義務は、10年を経ずに終了する場合もあると考えられます。（宅建業者からの売買）

引渡し時に存在した瑕疵を根拠として、請負工事業者に引渡し時から修補や損害賠償の責任を課すもので、この瑕疵の存在の有無を問わないアフターサービスとは異なります。
アフターサービスは、その期間を工事契約の当事者間の合意により保証書等に定めます。損害賠償は含まれないのが通例です。

住宅瑕疵担保履行法は、この瑕疵担保責任を確実に履行するための資力確保措置（保険加入または保証金供託）の事業者への義務付け等を定めています。

次回は、新築住宅を供給する事業者とは・・・を予定しています。

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関連記事：住宅瑕疵担保履行法＠ＣＣレモンホール 　　　　　　　資力確保義務のある新築住宅供給業者 　　　　　　　住宅が完成するかも知れない住宅完成保証 　　　　　　　供託ＪＶ 　　　　　　　住宅転売時の瑕疵担保責任期間 　　　　　　　新築住宅とは

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関連情報：
指定住宅紛争処理機関は、裁判によらず住宅の紛争を円滑・迅速に処理するための機関です。「建設住宅性能評価書」が交付された住宅の紛争であれば、住宅性能評価書の内容だけでなく、請負契約・売買契約に関する当事者間の紛争の処理を扱います。紛争処理の手数料は、1件あたり1万円です。
但し、引渡し時に、住宅品質確保法で言う「新築住宅」でなければなりません

マンション管理士による無料相談会を開催します。
今回は、相模原市から御後援をいただいており、相模原地区のマンション管理組合様を対象としております。

日　時　：平成２１年５月３０日（土）　１３：３０～１６：３０
場　所　：小田急相模原駅　文化交流施設　「おださがプラザ」４階　多目的ルームＣ
申込先　：相模原部会事務局　（担当　中村）
　　　　　　TEL/FAX　０４２－７６５－０２２１
　　　　　　Eｰmail　 t-nakamura@a-tempo.co.jp　
主　催　：首都圏マンション管理士会神奈川支部相模原部会
後　援　：相模原市

あなたのマンションの管理組合活動を円滑 に推進させ、資産価値を向上させます。

多くの方々のご参加をお待ちしております。

相模原地区在住の、10名程度のマンション管理士が、ご相談に対応いたします。

第２回を９月５日（土）に開催いたします。

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関連記事：マンション管理士による第２回無料相談会 　　　　　　　第５回マンション管理士無料相談会スナップ 　　　　　　　マンション管理士による第４回無料相談会

　　　■　平成２０年度マンション総合調査結果について　国交省

（２）専門家の活用状況 　専門家を活用しているマンションは４割を超えており、活用した専門家は、建築士が２２．７％と最も多く、次いで弁護士が１８．６％、マンション管理士が１３．１％となっている。

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今年のボタンは８つの蕾が点いています

参照　http://a-tempo.seesaa.net/article/94233937.html

　　　

ホテルニューオータニの日本庭園の桜が満開となっています。

　400年余りの歴史を有し、江戸城外堀に囲まれた約4万㎡の広大なホテルニューオータニの日本庭園は、 東京名園の１つに数えられています。 　四季折々の花々が咲き乱れ、樹木が濃い木陰をつくり、池泉廻遊式の日本庭園は、 ホテルニューオータニのシンボルとなっています。 また、ホテルを訪れる方々にとっては、都心にあって都会の喧騒を離れ、心行くまで日本情緒にひたることができる安らぎの場所となっております。

400年の歴史があるそうです。 　　　　

紀尾井町の由来は、江戸時代この地に屋敷を構えていた紀伊徳川家、尾張徳川家、井伊家の頭文字をとって、 後に名付けられたものです。

咲き乱れる桜の向こうに赤坂離宮が見えます。

東京の元赤坂にある迎賓館の建物は、東宮御所（皇太子の住まい）として1909年（明治42年）に建設されました。
建築家ジョサイア・コンドルの弟子である宮廷建築家片山東熊の設計により、元紀州藩の屋敷跡に建てられましたが、あまりに華美に過ぎることや、住まいとして使いにくかったことから、実際には皇太子（後の大正天皇）はあまり使用されませんでした。
後に赤坂離宮と改称されました。　・・・・　ウィキペディアより

　四ツ谷交差点の桜です。

職場に近くの土手

ホテルニューオータニと赤坂プリンスホテル（中央）