相模原市のご後援をいただき、マンション管理士による第17回無料相談会を開催しています。中央が私です。

この理事長様は、ピット式２段機械駐車場のメンテナンス費用が経年劣化により嵩むのと、パレット大きさから利用できない車種が増えて空車が増えて収入減に困っている。撤去して平置きにしたいとの相談です。・・・建物配置からすると附置義務駐車場台数を満たすための２段機械駐車場であろう。確認申請図にて確認すれば、残念ながら難しいであろう。と回答しました。
どこのマンションでもありそうなご相談です。

その他、排水管高圧水洗浄のことでも相談を受けました。ディスポーザーを台所流しで使用しているお宅の限って排水管高圧水洗浄を断る奥さんが居て困るとのことです。

排水管高圧水洗浄をすれば、通常は１年間排水管のつまりについてはについて、保証してくれます。すなわち排水管高圧水洗浄を無償でしてくれます。排水管高圧水洗浄できなかったお宅については、もし詰まった場合、優勝での排水管洗浄になりますと説明しておくことで、断らなくなるのではないでしょうか。

そもそも、台所排水用の浄化槽がなければ、ディスポーザーは使用できませんから、使用禁止について規約で決めるべきでしょう。ディスポーザーを使うと、排水管は詰まりやすくなります。

但し、個人が売り主の場合は消費税が課税されませんので、利用できません。宅建許可業者が保有物件をリフォーム等して再販する場合には、消費税が課税されますので、中古住宅購入者は２０１４年４月から「住まい給付金」を利用できる予定です。

住宅ローン減税制度を拡充しても、支払っている所得税や住民税の額が少なくて、その控除枠を使い切れない収入が比較的低い方達に対して「住まい給付金」は多く支給される仕組みとなっています。

余談になりますが、土地付きの中古住宅を買う時は、土地には消費税は掛かりませんが、利用ローンに対して住宅ローン減税は利用できます。勘違いし易いので気を付けましょう。
 

関連記事：すまい給付金の概要
　　　　　　　消費税のかからない不動産取引


関連まんが：マンガでわかる住宅関連税制とすまい給付金

顧問をしているマンションの自走式立体駐車場新設計画が定期総会で承認されましたので、施工会社を新聞紙上にて公募する文案を推敲しています。

管理会社が作ると、施工会社として入札に参加できなくなりますので、管理組合の作業代行する顧問マンション管理士としての重要な仕事になります。企業とは異なり、合意形成を図りながら進めますので、ゆっくりとした進捗となります。

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▽件名：マンションM自走式立体駐車場新設計画
              （神奈川県□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□）
▽発注者：マンションM管理組合
▽建物概要：鉄骨鉄筋コンクリート(一部鉄筋コンクリート）造
地上14階／1棟、地上10階／1棟、塔屋１階及び付属施設　住戸　□□□戸
□□□□年03月28日竣工　（現在経年□□年）
▽工事内容：
●3層自走式立体駐車場　S造RC床
　Ⅰ期工事：72台                   Ⅱ期工事：75台　　　　　　　　　バイク置場60台分を含む
現状の収容台数：131台（内2段機械式が72台）　　これを、
自走式立体駐車場：147台+屋外平置き：32台＝179台に更新する。
定期総会決議承認済の基本計画案を入札時に提示するが、改良提案があれば入札資料として提示してもらい、選考にあたって参考にするものとする。
●仮設
工事期間中の代替駐車場（60台分程度を予定）の手配一式
駐車場料金は、管理組合負担とします。
仮設事務所は集会室利用可
●官庁手続き立会費（内容明記）
▽工事時期
□□□□年を予定
▽応募条件
①会社設立10年以上　②資本金原則□□□□万円以上　③特定建設業許可業者
④自走式立体駐車場の元請工事実績10件以上・・・実績リストを提出の事
▽提出書類
①見積参加願い　②会社案内　③担当者名とその連絡先メールアドレス共
④工事実績経歴書（工事名、工事税前金額、元・下請け区分）　⑤技術者リスト
⑥財務諸表（過去3期分の決算報告書共）　⑦経営事項審査結果通知書（CIIC）
▽提出期限
201□年10月31日16：00　必着（原則郵送）
▽提出先
〒□□□-□□□□　神奈川県□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
マンションM管理組合
理事長　　　□□□□□□□□　×１部
修繕委員長　□□□□□□□□　×１部
▽施工会社決定
一次書類選考の後見積依頼会社を選考し、入札後ヒアリングを実施して1社に決定
18期定期総会（□□□□年□月）にて承認目標　　契約・着工時期未定
▽その他
●提出資料及び入札に際して不正行為が発覚した場合、無条件で辞退していただます。工事中の場合にても契約解除させていただきます。
●質疑は、顧問マンション管理士：中村（FAX：042-705-□□□□）まで10月10日までにFAXにてお願いします。各回答は、すべての応札者へ送付します。

関連記事：自走式立体駐車場新設計画案

国交省により「すまい給付金」の概要が、そのホームページが立ち上がり明らかになってきました。もらえる給付金額がさっと計算できるシミュレーション機能があり、各種パンフレットもダウンロードできます。

都道府県民税の所得割額で分類される給付基礎額に持分割合をかけて給付額が計算されます。住宅ローン減税は支払っている所得税等から控除する仕組みであるため、収入が低いほどその効果が小さくなります。すまい給付金制度は、住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない収入層（特に低収入層）に対して、配慮しようとしているもののようです。 

すまい給付金は、消費税率引き上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために導入を予定している制度です。消費税率8%時は収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円、10%時は収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円給付することとしています。　

住宅ローン減税の拡充とすまい給付金制度は、消費税の引上げが行われた場合に実施することとしています。また、すまい給付金は平成25年6月26日に行われた与党合意に基づくものであり、今後、政府において消費税引上げの判断も踏まえつつ、最終的な調整が行われる予定です。 

緩和措置により、2013年9月末日までに請負契約していれば、引き渡しが2014年4月以降でも消費税は5％のままです。従って、2013年9月末日までに契約が集中する可能性が有りますが、「すまい給付金」の概要発表は、それを緩和しようとする意図が感じられます。2013年10月以降に請負契約しても、2014年3月末日までに引き渡しを受ければ消費税は5％のままです。

この場合は、「すまい給付金」は支給されませんのであしからず。

関連記事：消費税のかからない不動産取引

中古住宅を買って不具合が見つかった時に、仲介不動産会社へ責任を問えると勘違いしている買主があまりに多いことをよく知っている私としては、画期的な情報です。

不動産会社系にも広がると思います。

三井住友信託銀行、三菱ＵＦＪ信託銀行、みずほ信託銀行は８月からグループ会社を通じ、共同で中古住宅の設備の不具合を保証するサービスを始めた。　　

情報元 ：日本経済新聞　電子版　2013/8/5 1:30

すぐにM社と５年契約更新すると、規模にもよるが何百万円お得になる場合もあります。保険会社の得になるわけではないので、積極的には広報していません。不親切です。

築年数の古いマンションは、漏水事故の多さで、恒常的に損害率が高く、撤退する保険会社が出てくるようです。

 人は結婚すると多くの場合、生命保険に加入します。住宅のリフォーム工事をする時には、多くの人がリフォーム瑕疵保険に加入します。

住宅瑕疵担保責任保険協会  

 　①　保険対象は、リフォーム工事を実施した全ての部分です。 

　 ②　保険期間は構造耐力上主要な部分・雨水の浸入を防止する部分は5年間、その他の部分は1年間です。

　 ③　万が一、リフォーム工事に瑕疵が見つかった場合の補修費用をまかなうことができます。

リフォーム会社が倒産した場合は、保険金は直接発注者へ支払われます。

リフォーム工事の発注者へ付保証明書を発行しました.

未だ現物を見たことが無い方のためにお見せします。参考にして下さい。 

消費税が２０１４年４月１日から８％、２０１５年１０月１日には１０％への引き上げが予定されています。実施された場合への対応策として、住宅関連減税処置やすまい給付金が調整されつつあるようです。
ところで消費税が不要な不動産取引がある事については、意外と知られていないところがあるようです。

①　個人が売る中古住宅の売買
②　全ての土地の売買

特に①は、買う方の立場で被害が発生する可能性が有ります。
但し、不動産会社へ支払う仲介手数料などには、消費税は掛かります。

また、消費税は原則引渡し時期によって適用税率が決まりますが、引き上げ６ヶ月前の指定日の前日までに契約された住宅は、引渡し時期に関係なく契約時の税率が適用されることも留意する必要があります。
（原則請負契約を対象としていますが、マンション等の売買でもオプション工事がある場合、経過措置が適用されます。）

関連情報：国交省、消費増税後の住宅ローン減税説明会を実施

 相模原市内の分譲マンション管理組合・理事会・居住者を対象とした、マンション管理士による第１７回無料相談会を開催します。
相模原市から御後援をいただき、２００９年５月３０日、９月５日、２０１０年１月９日、４月１１日、８月８日、１１月１３日、２０１１年２月１１日、５月１５日、８月２１日、１１月１９日、２０１２年２月１１日、５月１９日、８月１１日、１１月１７日、２０１３年２月１１日、５月２５日に引き続き第１７回目となります。

広報さがみはら８月１日号の６ページに以下の通り掲載されています。
http://www.city.sagamihara.kanagawa.jp/dbps_data/_material_/localhost/00_common/sagamihara130801.pdf
 

　日　時　：平成２５年８月２５日（日）　１３：３０～１７：００
　　　　　　　　①１３：３０～１４：３０
　　　　　　　　②１４：４０～１５：４０
　　　　　　　　③１５：５０～１６：５０
　　　　　　　　ご都合の良い時間をご指定下さい。
　　場　所　：小田急相模原駅　文化交流施設　「おださがプラザ」４階　多目的ルーム
　　申込先　：相模地区部会事務局　（担当　中村）
　　　　　　　　TEL　０４２－７６５－０２２１　　/　　FAX　０４２－７０５－３１４２
　　　　　　　　Eｰmail　：　t-nakamura@a-tempo.co.jp　
　　主　催　：首都圏マンション管理士会神奈川県支部相模原部会
　　後　援　：相模原市