現状駐車スペース確保率３９％の団地（築３３年）において、６０％程度へ向上させるため、マンション管理士としてお手伝いをしています。
近隣行政庁が、マンション新築においてどのような自動車の保管場所の確保に関する条例を持っているかを調べてみました。

相模原市　特定建築物の建築に係る自動車の保管場所の確保に関する条例
戸数が21戸以上の場合、用途地域に応じて以下のようになります。

用途地域　　　　　　　　　　　　　保管場所の確保の基準

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第一種低層住居専用地域　　　　　　　　50％
第二種低層住居専用地域　　　　　　　　50％
第一種中高層住居専用地域　　　　　　　50％
第二種中高層住居専用地域　　　　　　　50％
第一種住居地域　　　　　　　　　　　　　　50％
第二種住居地域　　　　　　　　　　　　　　50％
準住居地域　　　　　　　　　　　　　　　　　50％
近隣商業地域　　　　　　　　　　　　　　　40％
商業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　30％
準工業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　50％
工業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　50％

対象地域は、経過措置として政令指定都市指定前の旧相模原市内に限られています。

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横浜市　建築基準条例
住居の用に供する部分の床面積の合計の和が1,000平方メートルを超えるものの敷地には、用途地域に応じて以下のようになります。

用途地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　保管場所の確保の基準

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第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域　　　　50％
第一種中高層住居専用地域又は第二種中高層住居専用地域　　50％
第一種住居地域、第二種住居地域又は準住居地域　　　　　　　　40％
近隣商業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　30％
商業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　30％
準工業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　40％
工業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　40％

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川崎市　総合調整条例に基づく駐車場協議
敷地が５００ｍ2以上の共同住宅等で住戸又は住室の数が２０以上のものに対して

用途地域　　　　　　　　　　　　　保管場所の確保の基準

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第一種低層住居専用地域　　　　　　　50％
第二種低層住居専用地域　　　　　　　50％
第一種中高層住居専用地域　　　　　　40％
第二種中高層住居専用地域　　　　　　40％
第一種住居地域　　　　　　　　　　　　　40％
第二種住居地域　　　　　　　　　　　　　40％
準住居地域　　　　　　　　　　　　　　　　40％
近隣商業地域　　　　　　　　　　　　　　33％
商業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　33％
準工業地域　　　　　　　　　　　　　　　　40％
工業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　40％

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東京都　集合住宅駐車施設附置要綱
集合住宅の用途に供する部分の床面積が２，０００㎡を超えるものに対して
一律・・・・・・３０％

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各地域の平均的特性・状況に応じて、条例は異なるものになっています。面白いですね。

顧問をしているマンションは、既存遡及はありませんが新築すれば５０％の附置義務があります。新築当初より近隣の田畑は住宅地へ変身しています。現在多くの車が近隣の賃貸駐車場へ駐車していることは、騒音・排気ガス・安全に関して迷惑をかけているという見方もできます。
個人的な見解ですが、条例による附置義務が５０％と言う事の意味を考えると、最低５０％の附置義務を満たしているのであれば、その数値を超える台数の敷地外駐車は、迷惑を掛けてはいるものの目を瞑りましょう・・・。と言うような解釈も成り立つのではないでしょうか。
当然１台も周りの住宅地へ迷惑を掛けるべきものではありません。

新築マンションを販売するには、この数値以上の駐車スペース確保率が必要となるでしょうが、近年の少子高齢化と若年層の車離れにより、駐車場に空車が目立つマンションも増えつつあります。

この団地では、エレベーターが有りません。上層階に居住している高齢者が、買い換えようとしても、車保有者へは、駐車場が平均２０年待ちのため売買契約が成立しづらいという状況もあるようす。

以上のような自動車の保管場所の確保に関する条例の他に駐車場法では、駐車場整備地区をそれぞれの行政で定めることができます。これは以上で述べた保管とは異なり、駐車目的建て物の駐車施設整備を図るものです。

相模原市では、
　　
　　相模大野駅周辺　　　　　　　　　　 相模原駅周辺　　 　　　　　　　橋本駅周辺
　の３か所が定められています。　

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関連記事：太陽光発電付き自走式駐車場の増設提案

　進化し続ける太陽光発電と風力発電
　3次元の翼で微風を捉える　
　エコプロダクツ展2010レポート（3）

この発電機は、平面ではなく3次元（縦、横、奥行き）で立体的に風を捉えます。風向きの変化に敏感で、秒速2.5～3mから発電を始めます。一方、後方に反り返ったような独特な形状で強過ぎる風を後ろに逃がすため、最大秒速50mの強風にも耐えます。

マンション管理士としてアドバイスをしているマンションにて、雨水が浸透しない浸透施設の撤去を計画しています。

このマンションでは地盤の表層近くに泥岩層があるため、雨水浸透施設が在るものの地盤下部まで浸透しないため、建物廻りに雨水が長時間滞留しています。

コンクリート躯体への悪影響が懸念されるため、建物廻りに雨水集水管を新設し、新設する雨水調整槽へ集めてポンプアップ放流することを提案してします。

この地域では急激な都市化に対して、公共雨水処理施設のインフラが予算上追いつかないため、行政は、個々の建物の建築確認申請時に雨水調整槽の設置を指導していますが、浸透施設をもって代替することも認めています。

この浸透施設は、その目詰まり等によっても設置後すぐに役目を果たさなくなりますが、泥岩層等の存在によっても意味の無い施設となります。

ゲリラ豪雨時等の初期ピーク時の負荷を減らしても、より広域・長時間での公共処理能力を向上させないと、下流域の水害は根本的には防げないと思われますが、いかがでしょうか。

マンション管理士として顧問をしているマンション（団地）にて、２層の自走式駐車場の増設提案をしています。総増設台数は３００台程度で、その内の大部分を雨水調整池の上部空間を利用する計画/提案です。下層階のレベルを雨水調整池のオーバーフローレベルより上にすることで、豪雨時の車の水没を避けています。

特筆すべきは、屋上に太陽光発電パネルの設置を提案している事です。提案倒れにならない事を祈っています。蓄電池も設置できれば、駐車場夜間照明用の電源としても利用できます。

面積が広いので、下層の駐車場が晴れの日も暗くなる事が心配されます。そこで、中央部に採光用の吹き抜けを考えました。

全体計画図の内の一部イメージ

敷地内各所の駐車場にて、緊急車両用駐車スペースと、来客用駐車スペースも提案します。

実現させるためには、総会にて3/4以上の賛成決議を得なければなりません。この事が最も大きなハードルとなります。

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関連記事：マンションの機械式駐車場を撤去 　　　　　　　機械式駐車装置のメンテナンスコスト削減 　　　　　　　機械式駐車場と大規模修繕工事

マンションの共用廊下側居室では、エアコン室外機をどのように設置するかは、悩ましい問題となります。
私がマンション管理士として顧問をしているマンションでは、室外機設置マニュアルに従って設置していただいています。

　　　　　　　

このマンションでは、当初メーターボックスの壁へ設置されていましたが、この種の製品が製造中止となってしまいました。
そこで共用廊下床面への設置基準を定めて、設置方法を統一しています。
写真の室外機は、２部屋のエアコン室内機を１台の室外機で賄う、マルチ方式の室外機です。
お部屋によっては、マルチ方式の室外機に寄らざるを得ないタイプがあります。
その他の通常のお部屋は、１：１の室外機が設置可能です。

室外機は、壁面から転倒防止用の固定金具を２箇所取り付け、防振性能を付加したプラスチック製（指定色）基礎を設けることとしています。
メーターボックスの壁に収納された消火器具が取り出せるスペースを確保しています。

風光調整はしない方が良い高さなので、設置しない事にしました。

室外機の防護柵と共用廊下面のドレンレールは、今後の様子を見て設置することとしています。その場合は、協議の上費用負担区分も決めねばなりません。

室内機のドレンは、メーターボックス内のドレン用立て管へ落とせますので、共用廊下へ流れ出るのは暖房時室外機からのみとなります。

小さな子供が指を差し込まないかどうかが懸念されましたが、製品として十分配慮されていました。

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関連記事：エアコン室外機設置マニュアル
　　　　　　　エアコン室外機への優しい気遣い

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関連情報：ドレンライン DL （ドレン排水用レール）　INABA DENKO

今日は、顧問をしているマンションの総会の日です。今回は管理規約の改定を議題にあげていますので、３／４の賛成決議（特別決議）が必要となります。

　　　 ■　総会成立は、議決権総数の２分の１　 　　 　■　普通決議は、出席組合員（委任状も含め）の過半数の賛成 　　 　■　特別決議は、組合員及び議決権の各総数の４分の３の賛成

分母は出席組合員のではなく、組合員及び議決権の各総数の４分の３となっていることにご注意下さい。

その為には、出席者と共に相当数の委任状を預からなくてはなりません。
例年の総会では、１／２を超える委任状がやっとでしたが、今回は掲示板へ貼るお知らせ文の文面にある工夫を加えることで、区分所有者のなんと90％を超える委任状を集めることができました。

最高新記録の達成です。

区分所有法や、標準管理規約の改正がなされていますので、マンション販売時の原始規約では、適応できていないマンションが殆どです。

例えば、
●　通常の大規模修繕工事の議決要件を区分所有法改正（2002年）に合わせて、特別決議⇒普通決議で可能となるように改正しました。
以前の規約のままでは、容易には大規模修繕工事を実施できません。

旧規約での特別決議事項の一つ

敷地及び共用部分等の変更（改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を要しないものを除く）または処分（区分所有法第17条第1項）

改正された新規約（特別決議事項の一つ）

敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）

●　建替えに関する規定も新設しました。

●　理事等の役員は、組合員でなければなりませんでしたが、組合員の配偶者を追加しました。
当然のように思えますが、多くのマンションでは、奥様は理事や理事長になれません。

●　開口部の改良工事については、

第２２条　共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。
２　管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有者の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。

として新設しています。
これで、住宅エコポイントの対象工事も区分所有者の手で施工しやすくなります。

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マンション管理士が改定案を作成し、理事会や説明会にて何度かの改定内容の説明・協議をして、今日に至りました。

管理規約については、熱心な一般区分所有者からの色々な質疑事項がよせられましたが、ご説明した上で改定案のとおり３／４の賛成により決議されました。

総会の終わった後で、新旧理事が引継ぎをしています。

どちら様もご苦労様でした。

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関連記事：管理委託契約に関する診断業務

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関連情報：特殊な特別決議「共同の利益に反する行為の停止等の請求」 　区分所有者が共同の利益に反する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合に、裁判所にその「差止請求」の訴訟を提起するには、集会の「普通決議」によらなければなりません。（議決定数としては普通決議ですが、特殊な決議ですので、「特別決議」に分類）