マンション管理士として顧問をしていますマンションで、外壁タイルが下地コンクリートから剥離して落下しそうな状況となっています。

品確法では、
①　構造耐力上主要な部分
②　雨水の浸入を防止する部分
に対して、１０年間の瑕疵担保責任期間を住宅供給者側へ求めていますが、タイルが剥がれかかっても外装材の瑕疵として扱われ、対象とはなりません。

先日、他のマンションで、エントランスのタイル仕上げ外部スロープが、その勾配と仕上げ材料により滑りやすく怪我をする可能性が高いという話を伺った事がありますが、これも品確法上の瑕疵担保責任の対象とはなりません。

そこで、不法行為責任にご登場いただく事になる訳です。

過去の判例等では、建物としての基本的な安全性が損なわれた時に、不法行為責任を問えるとされています。「基本的な安全性」とは何かについて、最高裁は、２００７年７月６日に不法行為責任の成立の範囲を判示しています。

（１）　建物は、そこに居住する者、そこで働く者、そこを訪問する者等の様々な者によって利用されるとともに、当該建物の周辺には他の建物や道路等が存在しているから、建物は、これらの建物利用者や隣人、通行人等（以下併せて「居住者等」という。）の生命、身体又は財産を危険にさらすことが無いような安全性を備えていなければならず、このような安全性は、建物としての基本的な安全性と言うべきである。
　そうすると、建物の建築に携わる設計者、施行者及び工事管理者（以下、併せて「設計施行者等」と言う。）は、建物の建築に当たり、契約関係にない居住者等に対する関係でも、当該建物に建物としての基本的な安全性が欠けてることが無いように配慮すべき注意義務を負うと解するのが相当である。そして、設計・施工者等がこの義務を怠ったために建築された建物に建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵があり、それにより居住者等の生命、身体又は財産が侵害された場合には、設計・施工者等は、不法行為の成立を主張する者が上記瑕疵の存在を知りながらこれを前提として当該建物を買い受けていたなど特段の事情がない限り、これによって生じた損害について不法行為による賠償責任を負うというべきである。
　居住者等が当該建物の建築主からその譲渡を受けた者であっても異なるところはない。

（２） 原審（福岡高等裁判所）は，瑕疵がある建物の建築に携わった設計・施工者等に不法行為責任が成立するのは，その違法性が強度である場合，例えば，建物の基礎や構造く体にかかわる瑕疵があり，社会公共的にみて許容し難いような危険な建物になっている場合等に限られるとして，本件建物の瑕疵について，不法行為責任を問うような強度の違法性があるとはいえないとする。しかし，建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵がある場合には，不法行為責任が成立すると解すべきであって，違法性が強度である場合に限って不法行為責任が認められると解すべき理由はない。例えば，バルコニーの手すりの瑕疵であっても，これにより居住者等が通常の使用をしている際に転落するという，生命又は身体を危険にさらすようなものもあり得るのであり，そのような瑕疵があればその建物には建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵があるというべきであって，建物の基礎や構造く体に瑕疵がある場合に限って不法行為責任が認められると解すべき理由もない。

不法行為責任が認められる場合、損害および加害者を知った日から３年又は不法行為時点から２０年と、品確法や、民法上の瑕疵担保責任期間（６３８条１項）より時効期間が長くなります（７２４条）。

法的手続き（民事調停においては相手方の合意、訴訟においては裁判所の判断）を待たねばなりませんが、外壁タイルの剥離や滑りやすいスロープあるいは、バルコニーに手すりの瑕疵は、不法行為責任を問える可能性があります。

判決が定着すれば、中古住宅を買った転得者も、基本的な安全性を損なう瑕疵に対しては権利が保護されますので、流通の拡大につながると考えられます。

最近の消費者行政の在り方は、建設業者・設計者より入居者・住宅所有者の立場重視の方向を示しており、今後の司法判断に興味が持たれます。

■　東京地裁平成２０年１月２５日判決
　　「建築された建物の瑕疵について、設計監理者の不法行為責任を認めた事例」

■　最高裁判決　平成19年7月6日（判例時報1984号　34頁）（判例タイムズ1252号　120頁）
　　裁判事例建物の瑕疵と設計者・施工者の不法行為責任

■　民法７０９条 不法行為による損害賠償

■　民主政権点検（2）前原大臣「どちらかといえば評価」が最多

先日呼ばれたマンションでは、外壁タイルが大量に剥がれているだけでなく、塗装壁においてクラックが目立っていました。

写真では判り難いですが、発生しそうな場所にちゃんと発生しています。ありそうでないのが、クラック誘発目地です。無いので目立ちません。

構造耐力上主要な部分に発生しているクラックは、ＲＣ造で湿式仕上げ材の場合、次に当てはまると瑕疵が存する可能性が高いとされています。
　　　　＞＞＞＞住宅紛争の参考となるべき技術的基準（告示1653号）

①　仕上材と乾式の下地材にまたがったひび割れ
②　仕上材と構造材にまたがった幅0.5mm以上のひび割れ
③　さび汁を伴うひび割れ（構造耐力上主要な部分でない壁、柱又ははりに発生したものを除く。）

当マンションのひび割れは、いずれも0.2mm程度が多いので、瑕疵と判断すべきものは少ないと思われますが、裁定する立場ではありません。
構造耐力上主要な部分からさび汁を伴うひび割れが見つかれば、注意する必要があります。

型枠大工が、目地棒を忘れているようなので、醜いひび割れが目立ちます。
開口部等に設ける斜め補強鉄筋もクラック発生を有効に防止します。

外壁塗装材が、下地コンクリートのひび割れに追従できるものであれば、ひび割れを目立たなくすることもできます。

マンションの管理組合に呼ばれました。これは瑕疵なのか劣化なのかを判定して欲しいとのことです。

集会室には、外壁劣化診断の専門調査会社（赤外線と打診併用）と売主、施工会社、管理会社、理事会の面々が揃っていました。
壁には、各立面の外壁調査結果が拡大されて貼ってあります。
タイルが浮いている面積は、見た感じ２０％を超えていそうです。

・・・・・どうしましょう。

まずは、タイルの剥がれから片付けます。

　このマンションの１階柱においては、過去左写真のようにクラックが入り、崩れ落ちそうだとのことで、一面のタイルを貼り替えたとのことです。

アフターサービス基準では、外壁タイルに関して２年間でしたが、築後７年目の今年初め、売主は無償で貼り替えてくれたそうです。

宅建業法上は、瑕疵担保責任期間は２年以上となっています。

品確法上はどのような判断になるのでしょうか。品確法では、
①　構造耐力上主要な部分
②　雨水の浸入を防止する部分
に対して、１０年間の瑕疵担保責任期間を住宅供給者側へ求めています。

外壁・内壁タイルは、構造耐力上の構造部材ではなく仕上げ材ですが、外壁タイルは、防水性能上は重要な機能を持っています。

外壁タイルのひび割れ等が原因で、居室に雨漏りが発生すれば、１０年間責任は供給者側にあるものと考えられます。

施工者は、少なくとも１０年間メンテナンス無しで雨漏りしない性能を外壁タイルに作り込んで引き渡す責任があると思われます。

タイルをはがした状態の上の写真は、躯体コンクリートにクラックがある場合、内部鉄筋の錆の進行を阻む物が無いことを示しています。

剥がれ落ちそうなタイルは、仕上げ材としての機能を果し得ていないという言い方もできるかと思います。

躯体コンクリートのクラックがタイルのひび割れに繋がらないよう、クラック誘因目地を設置することが必要となります。

タイル仕上げの外壁の断面では、防水性能を持つものは多くの場合タイルだけですから、タイル目地の劣化による雨水侵入を防止するためには、撥水性コーティング剤等の塗布が有効となります。

タイル目地からの浸入雨水が凍結することで、多くの場合タイルの浮き・剥がれを引き起こします。

１０年目から１２年目に行う大規模修繕工事では、平均的には３％程度のタイルのひび割れと浮きに応じて、タイルの貼り替えを管理組合負担で実施します。

大規模修繕工事の前に実施する外壁劣化診断にて、全くひび割れ個所や浮き現象の無いタイル壁には、出会ったことが無いのも事実です。

売主は劣化を主張し、管理組合は瑕疵を主張することになりますが、１０年目までのタイルのひび割れと浮き・剥がれは、外壁に占める割合に応じて、責任負担分が決められるものと考えます。

１０年目までのタイル貼り替え費用分の損害賠償請求を提訴するようなことになれば、裁判所において住宅供給者側が、劣化に依ることだと証明する過程において、責任負担分が明らかになることが期待されます。

①の雨漏りは、不具合の結果が比較的容易に顕在化しますが、②の構造耐力上の不具合は容易には顕在化しないので、予防的手入れが不可欠です。
従って、裁判所による外壁タイルのひび割れ等に関する瑕疵の認定には、非常に大きな興味を持ちます。

③　固定されるべき建材は、強固に固定されていること。

タイルが落下したり、手摺が欠落すると人命にかかわります。住宅と言うより、建築物が持つべき基本的性能ではないでしょうか。

１００％クラックが発生しないコンクリートを打設することは困難ですから、クラックが発生しても雨漏り　や構造耐力の低下を引き起こさないように設計・施工をする事が、長寿命のＲＣ造に繋がります。

　貼り替えられたタイルですが、クラック誘発目地はありませんでした。
　心配です。

　このマンションの施工会社は、クラック誘発目地の有難みを理解していないようです。

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛てに、いつ、どんな内容の手紙を出したのか」ということを郵便局が公的に証明してくれるものです。
① 手紙を出したこと
② 手紙を出した日付
③ 手紙の内容
を郵便局が証明してくれます。
これだけでは、相手に手紙が到達したことを証明できないので、通常は配達証明付きとします。これにより、
① 相手が手紙を受け取ったこと
② 手紙を受け取った日付
を郵便局が証明してくれます。

住宅の新築工事やリフォーム工事においては、不幸にして、発注者や請負者、売主や買主の間で、トラブルが発生します。
この際に内容証明郵便を利用せざるを得ない場面が発生してしまいます。

昔は文房具店で内容証明郵便セットを買って作成していましたが、今はオンラインで郵便局に送付を依頼するサービスを利用する方が増えているようです。

サービスは、日本郵便が提供しており、‘ｅ内容証明（電子内容サービス）’と言います。
文書は、ワープロソフトを用いて書きます。

２.１ インターネットを用いて差出すことができます 受付はインターネットを通じて行われるため24時間受付を行うことができます。よって、時間を気にせず差出すことが可能です。 現行の内容証明では支店で内容証明文書3部（謄本2通、原本1通）の目視確認が必要ですので受付時にある程度の時間が必要ですが、電子内容証明サービスでは受付を行った後に自動的に3部作成・処理されますので簡単に受付を済ますことができます。 ２.７ 文字制限の緩和 現行の内容証明の規定（1行20文字／1枚26行等）は電子内容証明サービスでは緩和され、ワープロソフトで一般に用いられている範囲で自由にレイアウトし記載することができます（余白、最小文字ポイント、最大ページ数の規定がありますのでご注意ください）。概算で従来の内容証明3枚分の文字数が電子内容証明文書1枚分で記載することができます。 電子内容証明では一般に用いられるJIS第1、第2水準の文字を使用することができ、また最大5枚までの文書を作成することができます。

使って見ますか。

自動車メーカー等が次々と撤退するＦ１レース業界ですが、広い国土を持つ国では、今後人気スポーツ（？）となる様です。>>>>UAE初Ｆ1サーキット場の膜屋根など完成、太陽工業

まだまだ車が速く走ることに意味があるようですが、ひょっとするとソーラーカーレース用かもしれません。

膜には今後薄膜系太陽電池が組み込まれていくものと推察・期待する者です。

■　火山と太陽光発電の島　スペイン・テネリフェ島　　　日経エコノミー　10/02/19