香辛料なみにスパイスの効いた判決です。

賃貸更新料、２審の大阪高裁「無効」…借り主が逆転勝訴　　（2009年8月28日 読売新聞）

消費者契約法施行（2001年）以後の更新料全額に返還命令が出されました。

１審判決は更新料を賃料の前払いとみなしたが、成田裁判長は「かなりの高額で前払いとみるのは困難。借地借家法では正当な理由なく家主は契約更新を拒否できないと定めているのに、説明せず更新料の支払いを義務づけている」と指摘。さらに「更新料という言葉で経済的な負担が少ないかのような印象を与え、契約を誘因する役割を果たしていると言われてもやむを得ない」と批判し、

被告は更新料について、「更新拒絶権放棄の対価である」と主張（４点の主張の内の一つ）していました。

日本語で言うと、「賃借人がこのまま住みたいと言って来ても、大家にはこれを断る権利がある。この権利を放棄する代わりに更新料を払いなさい。」・・・・と言う意味です。

この主張に対し司法は、上記 借地借家法を根拠に、
「事業で賃貸借をしている以上、正当事由があり更新拒絶が認められるということはまずないので、放棄する更新拒絶権がそもそもない。」
と判断しました。

「正当な理由なく家主が更新を拒絶できないと定めた借地借家法を説明せずに、更新料支払いを義務付けた。」点に違法性を認めている事が注目されます。

この判断を覆すには、 借地借家法の改正が必要となる事になります。

更新料を家賃の前払いだとする主張も退けられました。
貰いたい更新料分は、家賃で取りなさいと言うことの様です。

８月２７日夕のＮＨＫニュースでも取り上げられています。

全国賃貸住宅新聞2009/07/27
においても、この判決の行方が注目されていました。

支払い済みの更新料４回分など計４５．５万円の返還を家主に求めていますので、今後各地で更新料返還訴訟が頻発することでしょう。

また、上告するそうですから最高裁判決が注目されます。

この京都の例は、１年に１回、約２か月分の香辛料ですが、関東地方では、２年に１回、１か月分の香辛料が平均的ですから、金額は１/４となっています。
関東地方での賃貸契約書に書かれている更新料条項にも違法性（無効）を認めるかどうかが注目されます。件数を掛ければ、経済的効果にインパクトは絶大ですから。
必ずどなたかが、関東地方でも更新料返還訴訟を起こしますよね。消費者重視の時勢ですから、司法の判断に注目です。

１/４（２年に１回、１か月分）なら違法性は無いとするか、はたまた１/２（１年に１回、１か月分）までなら違法性は無い・・・・・は無いか。

関東の賃貸不動産管理会社及び大屋さんは判断に迫られます。当面借家法第二十六条上の、期間の定めの無い自動更新としておく方が無難かも知れません。
法定更新が強行規定（第二十八条 　建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）であることを、説明するでしょうか。

神奈川県では、賃貸管理会社の管理手数料を補充するものとして、実は管理会社の収入になっている例が多いので、経営をもろに圧迫します。

今回の判例はおそらく、更新料分の家賃値上の正当な事由となりうるでしょうから、６ヶ月前までに賃借人へ家賃値上を通知しておけば、大屋さんは同一条件での更新を拒絶できると思われます。

そもそも、より普通の借家契約であり、更新料という考え方の無い、定期借家契約としておく方が、双方安心と思われます。
この場合、定期借家契約と言う物を知らないフロント営業マンの教育がネックとなります。
理解できた頃に辞めて行く様ですから。

関連情報：賃貸マンション：更新料、トラブル防ぐには　相次ぐ「無効」判決
　

■　大阪高裁、マンション賃貸借の更新料を有効と判断　　JAPAN LAW EXPRESS　　2009.10.29

■　大阪高裁、更新料今度は「有効」　まぐまぐニュース！10月29日(木) 16時13分配信

■　更新料は「有効」　最高裁が初の判断

２００９年１２月１日の特定商取引法の改正で、新築住宅の請負契約がクーリングオフの対象役務となる予定です。
請負契約では、これまでは訪問販売によるリフォーム工事の契約についてのみ特定商取引が適用され、クーリングオフ制度が働いており、家１棟丸ごとの請負契約は対象外でした。

訪問販売とは、営業所外で契約した場合（アポイントメントセールスなどで営業所について行って契約した場合を含む）を指します。

今回の改正では、原則として全ての取引にクーリングオフの適用がなされ、指定された適用除外取引きは、葬儀業者や野菜の販売、乗用自動車の販売（リース契約を含む）とされています。（下段参照）

新築住宅の請負契約で、クーリングオフが適用されると、住宅会社とすれば、実費負担や違約金負担を求めることはできませんので、８日間は、実質的な着手は控えた方がよいでしょう。

契約後の値引き交渉に応じない場合、クーリングオフにより解約されて、他社にさらわれる可能性が高くなります。

住宅会社からのアポイントにより、客先を訪問しての契約は、クーリングオフの適用対象となる可能性が高いので、控えた方が良いでしょう。

新築住宅の請負契約では、特定商取引法とは別に、消費者契約法第四条でのクーリングオフ（意思表示の取消し）が関係します。

消費者契約法

（消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し）
第四条 　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該各号に定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。
　一 　重要事項について事実と異なることを告げること。　当該告げられた内容が事実であるとの誤認
　二 　物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものに関し、将来におけるその価額、将来において当該消費者が受け取るべき金額その他の将来における変動が不確実な事項につき断定的判断を提供すること。　当該提供された断定的判断の内容が確実であるとの誤認

２ 　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項について当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ、当該重要事項について当該消費者の不利益となる事実（当該告知により当該事実が存在しないと消費者が通常考えるべきものに限る。）を故意に告げなかったことにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。ただし、当該事業者が当該消費者に対し当該事実を告げようとしたにもかかわらず、当該消費者がこれを拒んだときは、この限りでない。

３　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次に掲げる行為をしたことにより困惑し、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。
　一　当該事業者に対し、当該消費者が、その住居又はその業務を行っている場所から退去すべき旨の意思を示したにもかかわらず、それらの場所から退去しないこと。
　二　当該事業者が当該消費者契約の締結について勧誘をしている場所から当該消費者が退去する旨の意思を示したにもかかわらず、その場所から当該消費者を退去させないこと。

（取消権の行使期間等） 第七条 　第四条第一項から第三項までの規定による取消権は、追認をすることができる時から六箇月間行わないときは、時効によって消滅する。当該消費者契約の締結の時から五年を経過したときも、同様とする。

マンションや、建売住宅の売買契約の場合は、従来から今でも次の場合クーリングオフの対象となります。
　　■　宅建業者が売主
　　■　飲食店や自宅など、宅建業者の事務所や常設のモデルルーム以外で契約

買主側から、飲食店や自宅などへ誘った場合は対象となりません。
クーリングオフ妨害の手口も巧妙化してきています。

新築住宅の着工件数が、1,000,000戸/年以下へ落ち込む中で、生き残りを掛けて熾烈な営業合戦が繰り広げられているようです。
くれぐれもご注意下さい。

■　「特定商取引に関する法律施行令の一部を改正する政令」について
・クーリング・オフ規定等が、その商品等の性質上馴染まないと考えられる場合を規定し、法の適用を部分的に除外する。

（２）クーリング・オフ規定等の適用除外【令第6条等関係】
現行法においては、クーリング・オフ規定が事業者にとって過度な負担となると考えられるものについて、消費者保護の状況を勘案しながら、当該規定の適用除外を規定している。
改正法によって指定商品・指定役務制が廃止され、規制対象が拡大する
ことに伴い、既存の適用除外条項の整備及び新設を行ったところ（新法第26条第2項から第4項）。これらの条項における政令委任に応じて、令第6条以下において、クーリング・オフ規定や書面交付義務規定の適用除外となる具体的な商品の販売又は役務の提供を規定する。
①その全部の履行が契約の締結後直ちに行われることが通例である役務（実際にその全部又は一部が契約の締結後直ちに履行された場合）【令第6条関係（新法第26条第2項関係）】
　・路上勧誘を契機として行われる飲食店、マッサージ、カラオケボックス、海上タクシーに関する役務について規定する。
②その販売条件等についての交渉が相当の期間にわたり行われることが通常の取引の態様である商品又は役務【令第6条の2関係（新法第26条第3項第1号関係）】
　・現行施行令で規定されている自動車（商品）に加え、自動車リース（役務）について規定する。
③契約の締結後速やかに提供されない場合には、その提供を受ける者の利益を著しく害するおそれがある役務【令第6条の3関係（新法第26条第3項第2号関係）】
　・電気、都市ガス、熱の供給、葬儀に関する役務について規定する。
④その使用若しくは一部の消費により価額が著しく減少するおそれがある商品（実際に使用又はその全部若しくは一部を消費した場合）【令第6条の4関係（新法第26条第4項第1号）】
　・現行施行令別表第4で規定されている化粧品等の７類型に加え、配置薬について規定する。　

画期的な判決です。

賃貸住宅の更新料は無効　借り主勝訴の初判断　京都地裁　2009年7月23日　asahi.com

今までは、賃貸契約書において、削除させていた方も多いと思いますが、今後は、記載されていても、無効となりそうです。

保証金の敷引（しきびき）特約と共に消費者契約法違反と判断されました。

被告の家主側は「更新料には家主が契約更新を拒絶する権利を放棄することへの対価」と主張していましたが、判決は、
「基本的に借り主が賃料以外の金銭を負担することはない」と指摘。そのうえで、「更新料や敷引は賃料に比べて高額で、入居期間と関係なく一定の金額を負担させている。賃料の補充の性質があるとはいえない」などとして家主側の主張を退けた。
また、
契約書には更新料や敷引特約の記載があるが、借り主と家主の間では情報量や交渉力に格差があることを踏まえ「借り主に具体的、明確に説明したと認められない以上、無効だ」と判断した。

この更新料と言う風習は、どうやら全国的なものではなく、関東圏と京都に、残っているようです。

（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）

第十条　民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

京都地裁においては以前、
　●　賃貸マンションの原状回復は、消費者契約法の制定により、「自然損耗・経年劣化の修復費用を賃借人に負担させる特約」が無効とする判例（京都地裁・判決Ｈ１６年３月１６日）
も出されています。

消費者庁の発足が予定されていることも影響しているのでしょうか、大家さんにとっての今までの常識が、公序良俗に反すると判断される判決が増えているように思われます。

今後は、「礼金」と共に、「更新料」を請求する賃貸物件は、敬遠されるかも知れません。それとも「更新料」特約があっても、家賃の安い方が選択されることになるのでしょうか。
はたまたひょっとして貸主が、更新料を払って、賃借人へ使用を継続してもらう時代が来るのでしょうか。

一方で、　
　●　家賃を滞納しても賃借人を追い出してはならない
と言う風潮は、大屋さん受難の時代を象徴しています。かわいそうな気がします。

いずれにしても、控訴した場合の判決が気になるところです。

借地借家法では、原則を以下のように取り決められています。

（建物賃貸借契約の更新等）

第二十六条
１．建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
２．前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
３．建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。

私の知り合いは、２年毎の更新料の請求を、契約書に特約されているのにもかかわらず、拒否するのを楽しみにしています。なぜか、更新事務手数料は、払ってやってると自慢しています。

台所のレンジフードを運転すると、居間等のサッシュ廻りから風切音が発生すると言うことで、よく相談を受けます。これは住戸内が低気圧になることにより起こります。超低気圧になると、玄関の扉が開かなくなります。

給排気型のレンジフードが採用されていると、起き難くなりますが、新たに取り替えようとすると、躯体に穴を空ける必要がありますので、規約上のハードルがあり、管理組合の許可が必要で、難しくなります。

その昔、この現象を改善するため、通気機能を持った玄関扉を開発し、特許を戴いたことがあります。甲種防火戸の認定も取りました。三和シャッターさんお世話になりました。玄関からの吸気ルートは、空調空間を通過しないことが多いので、エコに繋がります。

居間等に設置されている吸気口が、塞がれたり、閉じられていても、低気圧住宅になります。
高層住宅で外部吸気面を、風が高速で、舐める様に通過する位置にある場合、吸出し効果で室内が負圧となります。実は最近多発しています。

高層住宅では、外部風速が早いので、バルコニー腰壁の陰等、風溜まり部分に吸気面を持って来なければなりません。

低気圧住宅は、窓を開ければ、簡単に改善されます。少ししか開けない場合、風切音が発生します。つまり高気密住宅にしようとすればするほど、内外の気圧差が大きくなって、低気圧住宅となり、シックハウスに近づいてしまいます。

最近の高層住宅では、外部から室内へのみ空気が流れる、差圧式給気口が採用されることが多いようです。花粉症対策としてどれほど効果があるかどうかは知りませんが、一般的にフィルター付きとなっていますので、定期的に清掃及び取替えをしなくてはなりません。

風切音が発生すると、サッシュの機密性能が悪いと言うことで、サッシュ屋を呼んでしまいます。高気密住宅を高いお金で買っているからです。サッシュ屋は、迷惑に感じつつも、窓を開けて下さいとか、低気密サッシュに替えて下さいとは言えません。サッシて下さい。

壁取り付け用　フィルター付 室内圧と室外圧の気圧差を感知し、自動的に必要量の給気を行います。 上部が開くので、外気が上方に拡散し人に直接当たりません。 上部ストッパーで閉じることできます。

　

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住宅を工事中の施工会社が不幸にして倒産すると、途中からの工事を引き継いでくれる施工会社（代替履行業者）が現れない限り、住宅は完成しません。この場合、単一の施工会社が施工するとした全体工事費より、例えば足場を引き継ぎ会社が自分の会社の物に付け替える費用とか、その他の余分な・余計な費用が掛かってしまいます。

住宅完成保証とは、この余分に掛かる費用分（増嵩工事費用）を、保険会社が引継ぎ会社（代替履行業者）に払ってくれます。
代替履行業者の斡旋を希望しなければ、保証金は、発注者へ支払われます。
・・・補償システム・補償限度額・補償範囲は、保険会社によりまちまちですので、それぞれの保険会社へご確認下さい。

保険会社は、これさえ保証すれば、住宅が完成するものと考えています。無理も有りません。
・・・が、そう簡単には、物事が運ばないのが現実です。

発注者が代替履行業者のあっせんを希望しない場合 　　　イ.　機構は、発注者に保証金支払いの通知をします。 　　　ロ.　発注者は、当初の請負業者との工事請負契約を解除します。 　　　ハ.　機構は、竣工後保証契約の範囲内で発注者に保証金を 　　　　　　お支払いします。 発注者が代替履行業者のあっせんを希望した場合 　　（1）機構は代替履行業者候補をあっせんします。 　　（2）発注者は代替履行業者を決定します。 　　（3）発注者は、代替履行業者に残工事を発注します。 　　（4）代替履行業者は残工事を施工します。 　　（5）工事完了確認後、機構は代替履行業者に増嵩工事費用などの 　　　　　　保証金をお支払いします。

●　上図の　ロ.　発注者は、当初の請負業者（倒産）との工事請負契約を解除します。・・・ここでつまずく可能性があります。
倒産して、代表者が雲隠れしたりすると、契約解除手続きが出来ません。そもそも、美しく倒産してくれない場合があります。(最近の花菱の例)
破産管財人による法的処理により、契約の解除に漕ぎ付く事になります。
契約解除できないと、工事途上の住宅もどきは、発注者の物ではありません。

●　工事契約時（着手時）に、不覚にも全工事費の大半を支払い、直後に倒産されと、倒産会社の資産が少しばかり残っていても、破産管財人としては、債権者に公平に分配しますから、施工されていない分の工事費は、殆ど帰ってこないと考えた方が良いでしょう。資金が大幅にショートしますから、住宅は完成しません。
保険料が高くなりますが、過払い分の内、全工事費の２０％程度までを上限として保証するオプションを追加することも可能な保険会社もあります。
過払いとは逆で、払い込んだ金額以上の出来高となっている場合、見積書を分析した上で、出来高分を買い取る形で、破産財団へ金額を返還する事になります。
破産されて得することは無いんですね。

●　住宅完成保証制度に登録された施工会社は、制度参加金（名称は一例）と言うものを払います。この金額の多寡により、同時進行中の現場の請負工事高に上限制限があります。施工会社が、保証会社へ保証委託契約を申請しても、保証契約が成立しない場合が多々あります。保証会社への登録会社だからと安心していても、この場合保証契約成立保証書は手元に無いはずですから、倒産されると、住宅は完成しません。

●　標準の工期を基に、保証期間を定めていますから、倒産の修羅場で、工事が遅れている場合（殆どの場合）、契約上の保証期間がとっくに過ぎている場合が考えられます。完成保証されませんから、住宅は完成しません。

建築主が諦めなければ住宅が完成するかもしれないので、「住宅完成補助」保険と改称した方が良いかも知れません。
ちなみに、ＪＩＯでは、「完成サポート制度」と名付けています。

住宅完成保証制度の名称に惑わされること無く、保証契約成立保証書の有無、契約内容・約款・金額等をよく確認されることをお勧めします。
過剰な期待は禁物です。

くれぐれも、契約時に払いすぎないように注意しましょう。
支払い条件の例です。住宅生産団体連合会より
　　　

　　　3回の場合：契約時2、上棟時（中間時）5、完成時3
　　　4回の場合：契約時1、着工時3、上棟時3、完成時3
　　　　　　　　　　　契約時1、着工時3、中間時4、完成時2
　　　5回の場合：契約時1、着工時2、上棟時3、内装着手時2、完成時2