個人が売主の中古住宅の売買契約においては、瑕疵担保責任期間が3ヶ月程度と短いのが一般的です。0ヶ月という例も多く見かけます。個人が売主であれば、瑕疵担保責任を全うするリスクがその資力の所為で難しいためでしょう。
そこで既存住宅売買瑕疵保険を利用する例が増えています。利用形態は以下の3つが考えられます。
　　①　売主が中古住宅を売りやすくするために利用。
　　②　買主が、瑕疵リスクを軽減するために利用。
　　③　仲介不動産会社が、成約率向上（付加価値）のために利用。

今回、「媒介契約の中古戸建て物件全てに対して、無料で事前検査を実施し、保証する、全国で初めて取り組む」不動産仲介会社が出現しました。雨漏りだけでなく、給排水管路、電気配線、ガス管などに保険で対応できる（１０００万円まで）ため、安心して売買できるメリットがあります。


住宅ストックの品質向上及び既存住宅の流通活性化を図るためには、中古住宅のリフォームにもフラット３５S適用と共に望ましい傾向だと思います。

一般の既存住宅瑕疵保険制度の基本概要
●　付保対象となる住宅
　いずれも中古住宅には変わりないが、新耐震基準に適合した住宅（昭和56年６月１日以降に着工した住宅）としている保険法人があれば、築15年以内としている保険法人もある。また、一戸建て住宅のみ（共同住宅は不可）に限定している保険法人もあり、かなりバラツキがある。
●　瑕疵の対象となる部位
　構造耐力上、主要な部分および雨水の浸入を防止する部分
●　保険期間
　　引き渡しの日から５年間
●　保険申請できる人
　　売り主（宅建業者でも個人でも可能）と買い主の両方から申請を受け付ける保険法人がある一方、売り主を宅建業者とした場合しか扱わない保険法人もある。
●　支払われる保険金
　　１住戸最大1000万円が主流。中には必要額の最大95%（上限設定なし）まで支払う保険法人もある。
●　転売時の取り扱い
　　５法人中１法人だけが、保険期間内に付保住宅を転売した場合、保証の引き継を認めている。
●　強制加入or任意加入
 　　任意加入

関連情報：中古住宅のリフォームにもフラット３５S適用

　　　　まもりすまい既存住宅保険　           　JIO既存住宅瑕疵保険
　　　　ハウスジーメン既存住宅瑕疵保険　　あんしん既存住宅売買瑕疵保険

 

   2011年3月11日に発生した東日本大震災では、各地で地盤の液状化が多発しました。住宅の構造的な被害が無いまま傾いてしまった方からの相談については、お気の毒であると同時に応え方が法律的に難しい面があります。
 

　浦安市の液状化被害状況　　　　　宅地で解なき難題、液状化現象　ケンプラッツ　2011/05/26

 
地盤改良費は土地売主負担とするのが原則であるとする時代ですから、今回の液状化により住宅が傾いた所有者は、土地の売主や住宅供給者に対して損害賠償請求できるのでしょうか。

それとも、地震と言う不可抗力が原因なので、命に別状が無かったことを幸運だと思って、このまま住み続けるしかないのでしょうか。
地震保険に加入していれば、ジャッキアップ費用は全額保険金で補填できるのでしょうか。

建築基準法では、その告示1113号（2001年）にて、地震時に液状化する恐れのある地盤などについて、基礎を含む建物の設計者は、建物に「有害な損傷、変形および沈下が生じないことを確かめなければならない」と定めています。 が、これは行政によるアリバイ作りに思えます。

品確法では、住宅の地盤を法律の対象とはしていませんが、地盤調査をした上でその性能に適した住宅基礎を設計・施工する事としています。しかし、構造上支障が無いまま住宅が傾くことは、瑕疵担保責任を10年間義務づける特例対象の構造耐力上主要な部分の瑕疵では無いようです。

ではどうすれば、救えるのでしょうか。

対液状化への耐力性能値（例えばFL値等）は、ボーリング調査すれば数値化できますから、まずはFL値等を地盤の重要性能値として告知義務化する事から始めたらどうでしょうか。
FL値の低い土地の値段は下がるでしょうし、FL値の低い土地の所有者は、高めるために改善化投資をするようになるでしょう。
 

　 こうすることで、住宅供給者側が液状化から眼を背けなくなる気がします。

既存の判定法による液状化の見逃しはなし

関東地方における液状化被害実態とFL法による液状化判定結果との整合状況。国土交通省が設置した液状化対策技術検討会議の検討結果に基づく   　　　　　　　　 　現状の液状化判定式は妥当」、国交省の検討会議　ケンプラッツ　2011/09/06

 
関連記事：地盤改良費は土地売主負担とするのが原則

　　　　　　　地震の強さと瑕疵担保責任　　地震による住宅被害に対する瑕疵担保責任

関連情報：建設省告示第1347号（2000年5月23日）

　　　　　　　液状化のハザードマップにおける作成方法の現状と問題点　　第 30 回土木学会地震工学研究発表会論文集

国土交通省告示第1113号
第2項
地盤の許容応力度を定める方法は、次の表の(1)項、(2)項又は(3)項に掲げる式によるものとする。 ただし、地震時に液状化のおそれのある地盤の場合又は(3)項に掲げる式を用いる場合において、 基礎の底部より下2m未満までの間にスウェーデン式サウンディングの荷重が1kN以下で自沈する層が存在する場合、 若しくは基礎の底部より下2mから5mまでの間にスウェーデン式サウンディングの荷重が500N以下で自沈する層が存在する場合にあっては、 平成12年建設省告示第1347号第2に定める構造計算を行うものとする。
 

 東日本大震災では多くの家が倒壊したり傾いたりしました。住宅供給会社はこれまで大地震が来ても大丈夫ですと当たり障りのない説明をして供給してきましたが、地震の後では天災につき免責とさせていただきます、と言って知らないふりをするのが建設業界、および保険業界の常識となっています。

何とかならないものでしょうか。

建築基準法施行令では、その３６条の３で、

（構造設計の原則）
第36条の３　建築物の構造設計に当たつては、その用途、規模及び構造の種別並びに土地の状況に応じて柱、はり、床、壁等を有効に配置して、建築物全体が、これに作用する自重、積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧及び水圧並びに地震その他の震動及び衝撃に対して、一様に構造耐力上安全であるようにすべきものとする。

と、記載されています。地震については、例えば「震度６強で倒壊しないようにすべきものとする。」と書かれていれば一般消費者には判り易くなり有り難いのですが、法律をブレークダウンしてもそうは書かれていないようです。

福島第一原子力発電所では想定外の高さの津波が襲って重大な被害が発生しました。一応津波の高さを想定して設計しています。
建築基準法では、ターゲットとすべき地震の強さについての想定はしていません。
 

品確法（住宅品質確保促進法）では、その第３条で日本住宅性能表示基準を定めるものとし、新築住宅の耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）に基準を設けています。
耐震等級３は、

極めて稀に（数百年に一度程度）発生する地震による力の1.5倍の地震力に対して倒壊、崩壊等しない程度

とされ、耐震等級２は、1.25倍、耐震等級１は、1倍とされています。巧妙な書き方のような気もします。
専門家が、素人を煙に巻く時の材料として使わないようにしたいものです。

想定以上の地震が来た場合、この先数百年は来ませんから安心してお眠りくださいと、お墓の前でつぶやけば免責してもらえるかも知れません。

極めて稀に（数百年に一度程度）発生する地震による力の1.5倍とは、震度階級で言えば７くらいなのでしょうか。
有史以後小規模な地震の記録しかない地域は、震度４程度で倒壊しても想定外の地震だと主張すれば免責となるのでしょうか。

以上の２つの法律は、倣って設計すれば倒壊しないように努力することはできます。

震度階級について研究する必要がありそうです。最近、震度階級を判決文に採用する判決が増加しているように思います。
気象庁によれば、 

計測震度の算出方法 

KK省は、KS庁の基準は使えないのかもしれません。消費者に判りやすい基準にすることを優先してほしいものです。

経年劣化が原因によるものとの区別は、他の部位の瑕疵担保責任と同様の判断基準となります。

建物が倒壊・変形等はしないまま傾いた場合は、地盤の性能によるものですが、例えば、「震度６強で6/1000以上傾かないようにすべきものとする。」　として見たらいかがでしょうか。

業界団体のかきまぜに負けないだけのシンプルさ・判定のしやすさが大事だと思います。そうしないと瑕疵担保責任を問う入口に立てません。

このようにすることで、自信の持てる会社だけが、土地造成/地盤改良/住宅を作るようになります。建てる人は、建てる気にもなり、そういうところにしか頼まなくなります。

消費者は、住宅が崩壊しないようにあるいは傾かないように、いかに努力/計算してくれたかではなく、崩壊したのかしなかったのか、あるいは傾いたのか傾かなかったのかについてのみ、どうしても評価します。

 関連記事：地震による住宅被害に対する瑕疵担保責任　　

今回の東北関東大震災の被害にあわれました皆様に心よりお見舞い申し上げます。
不幸にして、住み慣れた住宅を失われた方を含めて、地震による建物・住宅への被害にあわれた方もたくさん居られると思います。

建物が地震被害を受けた場合、地震保険への加入をしていれば、補修費用としての保険金が支給されますが、まだまだ加入率は低いのが現状です。マンションの火災保険オプションである地震保険では、主要構造部の損害額が、建物の時価の3％以上20％未満の損害（一部損）では、保険金支給率が相当低くなり保険料の高さの割にはあまり足しにはならないと言う状況もあります。

地震保険へ加入していない場合、瑕疵担保責任は問えないかと言うことになりますが、残念ながら瑕疵に対する保証書や請負契約約款には多くの場合大地震などの天災地変により生じた損害については、住宅供給会社の責任は免責される旨の条項が入っているはずです。

それでも何とかならないか・・・・・　　　　以下の判例が参考になります。 

神戸地方裁判所平成１４年１１月２９日判決は、阪神淡路大震災が起因して不同沈下をしてしまった住宅について、「建物の設計・施工・監理に瑕疵があり、それを原因として、本件建物には震災を契機に、被害が発生又は拡大したことが認められる場合、震災の損害も賠償すべき責任がある。」として、工務店に対し、２８５５万円の賠償を命じました。

瑕疵とは経年劣化と異なり、引渡し時点で存在していた不具合のことを言いますが、地震のおかげで、今まで潜んでいた瑕疵が顕在化したとして、工務店等に責任を問うことも考えられるようです。

但し、損害賠償等をするには瑕疵が引渡し時点で存在していた事を裁判所に認めて貰わなければなりません。

判りやすい例で説明すると、

①　津波に合うと放射性物質を放出する原子力発電所には、　元々瑕疵が存在していたことを裁判所が認めるならば、避難を余儀なくされている周辺住民は、津波のおかげで、今まで潜んでいた瑕疵が顕在化したとして、T電力に瑕疵担保責任を問い、損害賠償請求することが考えられます。

②　地震に合うと計画停電を実施する電力会社には、元々瑕疵が存在していたことを裁判所が認めるならば、停電を余儀なくされている消費者は、地震のおかげで、今まで潜んでいた瑕疵が顕在化したとして、T電力に瑕疵担保責任を問い、損害賠償請求することが考えられます。

元々という部分が重要です。

　①　において電力会社は、「津波は天災で想定外の規模であった」と主張し、周辺住民は、「津波に合っても放射性物質は放出しないとT電力は約束していた」と主張することになるのでしょうか。想定内の津波に合っても同じ結果だったりして・・・・・。

　②　において電力会社は、「地震は天災で想定外の規模であった」と主張し、消費者は、「一方的に電力供給を停止できる契約は消費者契約法に違反している」と主張することになるのでしょうか。T電力は、困るのであれば引っ越しする自由があるではないかと主張するかもしれません。

果たして判りやすい例だったでしょうか。心配です。

参考となる判例をもう一つ。
　　　　　＞＞＞＞＞仙台高裁判決　平成12年10月25日（判例時報　1764号　82頁）
宮城県沖地震によって分譲住宅地に亀裂、地盤沈下が発生したことにつき宅地の売主である仙台市に瑕疵担保責任が認められた事例

10年に１回程度、震度5の地震が発生している地域なら、それに耐え得る宅地でなければ瑕疵があるとされた。一審では、震度は6だったと行政側が主張し想定外の天災だとして原告の請求を棄却したが、控訴審では、震度は5だったとして瑕疵担保責任が認められた。

この論法を踏襲すると、仮にT電力が事前に想定した津波高さが5mだったとした時に、
　①　今回の津波高さが5mを超えるものであれば、設置を許可した行政の責任（許可基準の甘さ）の比重が増す方向
　②　今回の津波高さが5m以下のものであれば、T電力の未来が限りなく真っ暗になる方向
となりそうです。

模型実験をすれば分かってしまうので、元々何メートルの津波高さまでは安全であったかについては、公表しないほうが賢明だと思われます。

関連記事：■地震の強さと瑕疵担保責任　　　　■「対処能力超えた」原子力安全委員長、反省の弁

　　　　　　　■特定住宅瑕疵の瑕疵担保責任　　　■復旧及び建替え - マンション管理士、管理業務主任者に必要な基礎知識

　　　　　　　■災害復興住宅融資　　　■計画停電、エレベーターは油断禁物閉じ込め注意　読売新聞2011年3月22日

　　　　　　　■東京電力の計画停電に伴うエレベーター利用停止に関する注意について

　　　　　　　 ■ご自分のマンションの耐震性を確認したいマンション管理組合の皆様へ

　　　　　　　■全国被災建築物応急危険度判定協議会

 　今回の東北関東大震災の被害にあわれました皆様に心よりお見舞い申し上げます。 被災されたお家の事でご相談されたい事がありましたら、電話かメールにて無料で承ります。電話代のみご負担ください。　　　　　　　電話番号/アドレスは、右上に表示。

関東・東北大地震で被災者・犠牲者の方々、お悔やみ申し上げます。

特報：原発事故、「揺れではなく津波が原因」とT電社長　にて、

  T電力のS社長は3月13日夜、東北地方太平洋沖地震発生後に初めて記者会見を開き、福島第一原子力発電所1号機が被災した原因を「地震による揺れではなく、想定外の津波が非常用電源にかかり機能しなくなったため」と説明した。

 と言う記事を読み、また今回の地震とそれに伴う津波の映像を見て、海岸沿いで津波の被害を受けないようにするにはどうすればよいかを、浅学をもとに考えてみました。

上のスケッチがそうですが、どうでしょうか。防潮堤以外の所は所詮津波の被害から守ることはできませんが、どうしても守りたい所はこんなイメージで守ることになるのではないでしょうか。 

なお、太陽光発電パネルが被害を受けた場合の、注意点が公表されています。ご注意をお願いします。

特報：壊れた太陽電池パネルは素手で触らない　　ケンプラッツ　2011/03/18

太陽光発電協会は3月18日、東日本大震災の影響で壊れた太陽電池パネルについて、取り扱い上の注意点をウェブサイトに掲載した。

　壊れた太陽電池パネルでも太陽の光が当たると発電する可能性がある。屋根から外れて家屋などのがれきと一緒に積み上げられた太陽電池パネルは、感電するので素手で触らないようにと警告している。以下に作業の手順を示す。

（1）素手で触らないこと。
（2）救助および復旧作業などで壊れた太陽電池パネルに触れる場合は、乾いた軍手やゴム手袋など絶縁性のある手袋をする。
（3）複数の太陽電池パネルがケーブルでつながっている場合は、ケーブルのコネクタを抜くか、切断する。可能であれば、太陽電池パネルに光が当たらないように段ボールや板などで覆うか、裏返しにする。
（4）可能であれば、ケーブルの切断面の中の銅線がむき出しにならないようにビニールテープなどを巻く。
（5）太陽電池パネルを廃棄場に運ぶ際は、念のため、ガラスを金づちなどで細かく破砕する。

 関連記事：プレゼンテーション力と情報発信力の関係　　　　　小田急線の計画停電

　　　　　　　特報：10mを超える津波が発生した可能性　ケンプラッツ　2011/03/18

解析によって示された津波の最大波高分布。システム上、最大10mの波高までしか示していないが、地点によっては10mを超える計算値が出た（資料：建築研究所国際地震工学センター）

関連情報：東北地方太平洋沖地震 発生地点・規模・時刻分布図