中古住宅にも履行法相当の保険制度導入が検討されていましたが、株式会社ハウスジーメンからこの取扱商品が発売されました。

■　保険期間：引渡日から５年間
■　保険金総支払限度額：1,000万円、共同住宅の場合加えて5,000万円/棟
■　引受対象（①および②を満たすもの）
　　　①下記のいずれかの住宅
　　　・戸建住宅
　　　・木造の共同住宅等
　　　・階数3以下かつ延べ床面積500㎡未満の木造以外の共同住宅等
　　　②当社の現場検査の結果、適合と判断されること（適合となるために改修等工事が
　　　　必要となることもあります）

■　太陽光発電パネルの設置工事に係る施工・検査基準の策定と講習会の実施について　国交省　平成22年5月17日

■　新築住宅で瑕疵保険加入は総戸数の半分、国交省が集計 ケンプラッツ　2010/06/15

リフォーム工事を対象に欠陥工事の被害を補償する新たな任意保険商品が登場する。

住宅リフォームに関する消費者支援策について　国交省　平成22年3月19日　報道発表

昨今、住宅リフォームに関して、ずさんな工事や過大な工事費用の請求等による消費者トラブルが後を絶ちません。

その中で、３月８日から窓の断熱改修等の「エコリフォーム」等を対象にして、様々な商品やサービスと交換できるポイントを発行する、「住宅エコポイント制度」の申請受付が始まりました。

このような状況を踏まえ、日本弁護士連合会の協力を得て、住宅リフォームによる消費者被害の防止を図るための新たな取り組みを開始することとしましたので、お知らせいたします。

１．リフォーム瑕疵保険

消費者が安心してリフォーム工事を行えるよう、建築士による検査と保証がセットになった、住宅瑕疵担保履行法に基づくリフォーム瑕疵保険を整備するとともに、保険に加入している工事業者のリストを公開し、消費者が工事業者を選択する際の参考とする。 　

２．リフォーム見積相談制度（４月１日から）

（財）住宅リフォーム・紛争処理支援センターにおいて、工事業者から提示された見積に関する無料相談を受け付ける。

３．弁護士等による無料の専門家相談制度（４月１日から）

消費者の求めに応じて、全国各地の弁護士会で弁護士や建築士が無料で対面の相談を受け付ける。

これらの取り組みを、消費者向けにまとめたリーフレット（別添）を活用して周知いたします。さらに、消費者庁の協力も得つつ全国の消費生活センターにおいても情報提供を行う予定であり、トラブルの絶えない住宅のリフォームについて一層の消費者保護に努めてまいります。

※住宅性能評価を受けた住宅又は住宅瑕疵担保責任保険に加入している住宅であれば、リフォームに関することに限らず無料の専門家相談がご利用いただけます。

日経新聞　2010/03/19

国土交通省は４月から、消費者が安心して住宅リフォームを利用できるようにする制度を始める。国交省認可の保険会社がリフォーム内容を検査し、欠陥が見つかった場合は、補修費用を支払う保険の仕組みを導入する。必要のない工事を加えられたり、過大な費用を請求されたりしないように無料での見積もり相談も受け付ける。トラブル発生時には弁護士らが助言する体制も整える。 　保険制度は、工事案件ごとに加入する形式とし、保険をかけるかどうかは任意。リフォーム会社が工事を発注する顧客に意思を確認したうえで、リフォーム会社の名義で加入する。保険料はリフォーム費用が300万円以下の場合で、５万～10万円程度となる見通し。多くの場合は工事代金に上乗せされるが、リフォーム会社が負担するケースもある。 　保険会社は原則としてリフォーム工事の終了後、建築士による工事内容の検査を実施。欠陥があった場合は、保険金で補修費用の８割をまかなう。リフォーム会社が倒産した場合は、消費者に補修費用の全額を支払う。(13:01)

国交省は、第一弾として日本住宅保証検査機構の「リフォーム工事瑕疵担保責任保険」を認可しました。2010年3月19日

●リフォーム瑕疵保険の概要 ―日本住宅保証検査機構（JIO）の場合―

■　住宅リフォーム相談、弁護士会が4月以降に開始　ケンプラッツ　2010/03/19　

取り組みの詳細は各弁護士会で決める。住宅リフォーム・紛争処理支援センターは電話でのリフォーム相談に応じるほか、各弁護士会に面談での相談を申し込む場合の窓口も兼ねる（資料：日経ホームビルダー）

■　「リフォーム保険」の受付開始　国交省、無料相談窓口も　2010/03/19 12:23 【共同通信】

■　リフォーム工事瑕疵担保責任保険の認可取得について

マンションの大規模修繕工事を対象に欠陥工事の被害を補償する新たな任意（２号保険の一つ）保険商品が２０１０年１月中にも登場するそうである。欠陥工事で雨漏りなどの補修を迫られた場合、最大５億円の保険金が保険会社等から支払われる。

これまで大規模修繕工事で瑕疵などが発覚すると、工事を実施した時期にマンション管理組合の役員を担当していた修繕委員等が責任を問われる可能性があったが、保険を活用すればこうした懸念を軽減できる。
保証能力が比較的小さい中小の工事業者にとっては、保険加入が工事を受注する際の信用補完につながる。

東京電力系の住宅瑕疵担保責任保険法人ハウスプラス住宅保証（株）が、国交省より認可を取得した。
他の住宅瑕疵担保責任保険法人や「マンション計画修繕施工協会」も参入すると見られる。

新保険に加入できるのはマンションの修繕業者。工事完了から５年以内（屋根・屋上は１０年以内）に欠陥が見つかった場合には、補修費用の８割を保険金として修繕業者に支払う。修繕業者が倒産していれば、マンションの管理組合が補修費用の全額を受け取れる。

保険金額は、5,000万円～5億円で、マンションの延べ床面積によって異なる。
保険料は、マンションの規模や補償範囲に応じて決める。８階建てのマンションでは、加入時から５年間の保険料が検査料を含めて60万円～80万円程度（掛け捨て）となるようである。

住宅瑕疵担保履行法と同様に、修繕業者が保険料を負担し、手続きをするが、工事費に上乗せするケースが多いと推察される。

保険を利用する場合は、構造物全体について保険法人が現場検査を行い、躯体の性能がチェックされて履歴に残るため、中古物件として売却する際にも役立つとみられる。資産価値の向上や売却時の有利さにつながるのは区分所有者にとっては大きなメリットで、大規模修繕に対する合意形成の促進にもプラスとなりそうだ。

マンションの大規模修繕市場は、年間５０００億円規模といわれているが、一層拡大していくものと考えられる。

関連情報：マンション大規模修繕に保険　国交省が認可、欠陥工事を補償
　　　　　　　エコポイント対象住宅証明書発行サービス（新築住宅向け）　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ハウスプラス住宅保証（株）

瑕疵担保履行法では資力を確保する手段に、供託と保険があります。供託方式には保険方式と比べて次のデメリットがあります。

①　住宅供給会社が基準日までに倒産すると、直前の基準日以降に引渡された住宅には瑕疵担保責任が保証されない。
②　契約に関する紛争に住宅紛争審査会が利用できない。

不幸にして早くも①の事態が発生してしまいました。
　　　　　　　　　　　　　　　　　＞＞＞＞＞穴吹工務店が会社更生法の適用を申請

１０月１日以降倒産までに引渡された住宅が相当数あるようですが、基準日までは供託する必要がありませんので、供託による瑕疵担保責任は期待できません。
責任保険会社にとっては中古住宅になりますので、保険への加入・利用もできなくなります。
供託方式を選択した住宅供給会社が倒産するとほぼ１００％の確立で瑕疵担保責任不履行となる住宅が発生してしまいます。

そこでプリペイド供託方式です。供託されている金額に応じた上限供給戸数以上の住宅を引渡すことを禁ずる方式です。気がするだけですが、この方式へ改正されるかも知れません。

ついでに、供託方式でも住宅紛争審査会を利用できるようになる気もします。財源を工夫すれば。

投資型賃貸マンションを販売会社から購入する時、建設工事完了後１年未満の契約で、空室（賃借人がいない）状態であれば、履行法上、資力の確保がなされているかどうかを確認する必要があります。

賃借人が入居している状態での購入であれば、中古住宅ですから、資力の確保は必要無くなるようです。
空室状態で１年経過しても、同じく資力の確保は必要無くなります。

投資用賃貸マンションの販売会社が、瑕疵担保履行法への対応に慣れるまでは、賃借人入居状態での販売を前提に、責任保険への申し込みを行っていない事が考えられます。空室状態で買い手が現れると、供託により資力の確保をすることが原則となります。

住宅の販売や請負では、数々の特異なケースがある様です。

■　大工の棟梁が、自宅を自分の腕で建築する場合＞＞＞法律に関するQ＆A：Q1-5 関連
　　・・・棟梁から屋根防水のみを受注した建設業許可業者がいれば、その受注側に資力の確保義務有ります。建設会社も発注者の立場であれば、受注者側の倒産からは保護されるようです。

■　建設会社が社有の賃貸住宅施設を建設する場合は、履行法の対象とはならないようです。

■　マンションの建替えや、再開発事業における、保留床は対象となるが、権利床は対象とならない。
　　・・・清算を伴う権利交換の場合はどうなるのでしょうか？

■　増築部分にトイレ・キッチン・風呂・洗面所があり、独立した出入り口があれば、機能的に住宅として独立しているため、履行法の対象となる様ですが、トイレや風呂のみ母屋を利用する計画の場合対象となるのでしょうか？

■　責任保険による資力確保は、着工前に申し込むことが原則ですが、激変緩和措置として2010年3月31日までの申し込みが必要となる時限措置ですが、建設工事完了後でも履行法上の責任保険への契約が可能です。新築住宅と呼べる期間内でも引渡すと、保険会社から見ると中古住宅（履行法上の対象でありながら）ですから、付保してくれる保険会社は無いかも知れません。是非引渡す前に付保する方がよいでしょう。4月1日以降は保険商品自体がなくなります。供託するよりは、1年経過して（売り残して）、真の中古住宅にして販売する事になるのでしょうか。

■　住宅瑕疵保険導入の現場（1） 保険料という新たなコスト＜訂正あり＞

■　住宅瑕疵保険導入の現場（2） 「自分が建て主なら納得がいかない」