建築物等が完成した場合、現場の工事が完成した日から４日以内に建築主事等へ完了検査申請書を提出し検査を受けなければいけません。そして建築主事等は、申し出から７日以内（行政により差があるかも知れません）に建築物を検査する必要があります。この検査の結果、建築物が建築基準法に適合している場合は、建築主事は「検査済証」を建築主に交付しなければならないとされています。

一般的には、建築確認検査済証の交付があると建物の使用が許可されますので、品確法で言う建物の建築工事の完了の日となり、１年経過すると新築住宅から中古住宅となってしまいます。

以上の工程は、引渡されない場合、滞らず自動的に流れます。

一方、住宅瑕疵担保履行法の下では、今まで以上に新築住宅をストックとして持つことに大きなリスクがあります。

そこで、分譲（マンションを除く）・建売住宅建築工事完了の直前で、その住宅が売れていない場合、軽はずみに工事を完了させる訳には行かないはずです。工事を中断して、内覧する現場が増えて来るのではないか、と予想する訳です。この状態を画竜点睛工事と名づけて見ました。

建物の劣化は進行するけれども完成はしないことになりますが、確認申請時の完了予定日との関係で、建築主事等はどう対応する事になるのでしょうか。

■　月間の住宅着工戸数、約44年ぶりに6万戸割れ　ケンプラッツ　2009/09/30

■　住宅瑕疵担保履行法について　

■　住宅瑕疵担保履行法　法律に関するＱ＆Ａについて
この中で、

Q5-7 資力確保措置（保険への加入または保証金の供託）に要する費用について、住宅価格に転嫁することはできますか？

Q5-7 資力確保措置の実施のために必要となる費用について、住宅価格に転嫁することも可能です。なお、具体的には個別の契約により決定されることとなります。

いきなりですが、宅地建物取引主任者試験の過去問題です。 平成19年・問47

「宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。」　　　　　　　　　正答率 　72.9％ １.新築分譲マンションの広告に住宅ローンについて記載する場合、返済例を表示すれば、当該住宅ローンを扱っている金融機関の名称や融資限度額等について表示する必要はない。

２.マンションの広告を行う場合、当該マンションが建築後２年経過していたとしても、居住の用に供されたことがなければ「新築分譲マンション」と表示することができる。

３.１枚の新聞折込みチラシに多数の新築分譲住宅の広告を掲載する場合には、物件ごとの表示スペースが限られてしまうため、各物件の所在地を表示すれば、交通の利便に関する表示は省略することができる。

４.残戸数が１戸の新築分譲住宅の広告を行う場合、建物の面積は延べ面積を表示し、これに車庫の面積を含むときには、車庫の面積を含む旨及びその面積を表示する必要がある。

新築とは，＜建築後１年未満であって，居住の用に供されたことがないもの＞です(不動産の表示に関する公正競争規約18条１号)。

その他、
「品確法で言う新築住宅とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事完了の日から起算して1年を経過したものを除く）をいう｡」
とされていますので、ほぼ同じ定義と言えます。

従いまして、住宅業界で、この定義以外で新築住宅を定義するもの・法律は無いと思いますが、いかがでしょうか。

同規約18条では、「特定用語の使用基準」が示されており、６号では、
　「建物の建築工事の完了」：　建物をその用途に従い直ちに使用することができる状態に至ったことをいう。
とされています。
一般的には、建築確認検査済み証の交付があると使用許可されますので、この交付日と解されているようです。

新築住宅と呼べるうちに販売・引渡し(厳密には契約)をしなくてはならない住宅供給会社にとっては、非常に重要で重たい意味を持つものと思われます。新築住宅の状態でストックすることは大きなリスクを伴います。

品確法を基にした、住宅瑕疵担保履行法で対象とするのは、当然この新築住宅です。

新築住宅の売買は対象となりますが、交換は対象となりません。すなわち、マンションの建替えや、再開発事業における、保留床は対象となりますが、権利床は対象となりません。２号保険（任意）での対応は可能です。ここのところは、実態に合わせて改正される予感がします。

住宅販売会社は、売れ残ったマンション等を、供託金を付す事により新築住宅として販売したい気持ちは判りますが、1年を経過したものは「新築住宅」と称せないばかりか、法務局は、供託金を受け取ってくれません。
年２回の基準日での、過去半年間での引渡し物件の届出に記載できませんから。

住宅瑕疵担保責任保険法人も、リスクが高いためか申し込みを受け付けないようです。
１０月１日時点で筑後１年未満で未入居であれば、保険料が割高ですが、対応する保険商品が発売されています。（２０１０年３月末までの限定販売）

ある意味、住宅瑕疵担保履行法は、新築住宅が新築住宅と呼べるうちに売りなさい、と言う事を今まで以上に促す法律です。
契約時点で新築住宅であって、引渡しが１０月１日以降であれば、履行法の対象となります。

住宅紛争処理に必要な運営費用を、住宅性能評価時に評価料として負担した評価住宅も、建設工事完了の日から起算して1年が経過し、中古住宅となってしまうと（売れ残ると）、指定住宅紛争処理機関を利用できなくなります。今のところ、新築の評価住宅と保険付保住宅が対象となるようです。
＞＞＞＞建設住宅性能評価書（新築）の交付された住宅の売買と紛争処理の利用について

参考までに、不動産の表示に関する公正競争規約では、　

（特定用語の使用基準）
第１８条　事業者は、次に掲げる用語を用いて表示するときは、それぞれ当該各号に定める意義に即して使用しなければならない。

（２）　「新発売」：　新たに造成された宅地又は新築の住宅（造成工事又は建築工事完了前のものを含む。）について、一般消費者に対し、初めて購入の申込みの勧誘を行うこと（一団の宅地又は建物を数期に区分して販売する場合は、期ごとの勧誘）をいい、その申込みを受けるに際して一定の期間を設ける場合においては、その期間内における勧誘をいう。

（６）　「建物の建築工事の完了」：　建物をその用途に従い直ちに使用することができる状態に至ったことをいう。

施工規則第３条（７）　「中古住宅」　
建築後１年以上経過し、又は居住の用に供されたことがある一戸建て住宅であって、売買するものをいう。

中古住宅が売買を前提としているのに対して、既存住宅は、加えて、リフォームや維持管理して住み続けるものも対象としているようです。

関連情報：６月の分譲マンション着工戸数、過去最低に　　NIKKEI NET 2009/08/01

　　　　　　　マンション着工戸数 過去最低　　NHK 2009/07/31

６月、全国で着工したマンションの戸数は、売れ行きの不振で着工を抑制する傾向が一段と強まっていることから４５９２戸にとどまり、１か月の着工戸数としてはこれまでで最も少なくなりました。

国土交通省によりますと、６月に全国で着工した住宅は６万８２６８戸にとどまり、前の年の同じ月より３２．４％減少し、７か月連続の減少となりました。このうち分譲マンションは、前の年の同じ月より６８．２％減少し、４５９２戸となり、調査を行っている昭和６０年以降、１か月の着工戸数としては最も少なくなっています。このほか一戸建ては、注文住宅などの「持家」が前の年の同じ月を１０．７％下回ったほか、分譲住宅も２４．９％減少しました。国土交通省は「景気の悪化で雇用や所得の伸びが期待できないなか、多くの消費者は住宅の購入を手控えている。このため、マンション関連では、不動産会社が売れ残った物件の処理を優先しており、当面、新規の着工を抑制する傾向は続くだろう」と話しています。

宅地建物取引業法

（誇大広告等の禁止）第32条　宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、当該広告に係る宅地又は建物の所在、規模、形質若しくは現在若しくは将来の利用の制限、環境若しくは交通その他の利便又は代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法若しくは代金若しくは交換差金に関する金銭の賃借のあつせんについて、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。

公正競争規約に違反した場合の罰則規定等　公正取引協議会

（違反に対する措置）　施工規則
第２７条　公正取引協議会は、第５条及び第８条から第２３条までの規定に違反する行為があると認めるときは、当該違反行為を行った事業者に対し、当該違反行為を排除するために必要な措置を直ちに採るべきこと並びに第５条及び第８条から第２３条までの規定に違反する行為を再び行ってはならないことを警告し、又は５０万円以下の違約金を課すことができる。
２　事業者は、前項に規定する警告を受けたときは、当該警告の内容である措置を直ちに実施し、又は当該警告の内容に反する行為を行ってはならない。
３　公正取引協議会は、事業者が前項の規定に違反していると認めるときは、当該事業者に対し、５００万円以下の違約金を課し、公正取引協議会の構成員である資格を停止し、除名処分をし、又は公正取引委員会に対し、必要な措置を講ずるよう求めることができる。

この表示規約は、不動産の規約を運用する不動産公正取引協議会の加盟(構成)団体に所属するインサイダー業者（会員業者）に適用されます。
＜インサイダー業者の目印は、店頭に貼られた「公正表示ステッカー」です。＞
「自主規制」だと法的な強制力がなさそうだから、業者は規約を守らなくてもいいのではないか？、と思うかもしれませんが、規約を守らない業者に対して、注意・警告・あるいは５００万円までの違約金を課徴することができる罰則規定を設けています。
公正取引協議会は、規約を守らない業者に対しては公正取引委員会、国土交通省、関係都道府県などに通報する措置も行っています。

不動産業者が、不動産公正取引協議会に加盟していなければ、どうにもなりません。

■　住宅瑕疵担保履行法が全面施行に、消費者7割「聞いたことない」　　ケンプラッツ　2009/10/08　
　　

品確法では、新築住宅を供給する者に、構造耐力上主要な部分等に対して、瑕疵担保責任を負わせています。住宅瑕疵担保履行法は、この瑕疵担保責任を確実なものにするための法律です。

2009/07/01　着工後あるいは、竣工後でも、保険に加入することが出来る様になりました。但し、検査料増分として保険料が倍程度になります。
欠陥新築住宅対象の保険、完成済みでも加入可能に　asahi.com 2009年7月1日

さらに、全保険法人で設計施工基準が統一されました。（７月１日より運用）

また、「資本金3億円以下または常時使用する従業員が300人以下の法人または個人事業主」の中小企業には、保険料の割引があります。

突然ですが、そこで　【　問題　】　です。

工務店Ａが、請負契約により戸建注文住宅を、個人Ｂへ建設・供給しました。築６年経った今年、宅建業者Ｄの仲介により、Ｂは個人Ｃへ住宅を転売します。
この時、転売者Ｂに対する工務店Ａの、品確法上の瑕疵担保責任期間は、次の転売時の売買契約書における記載年数に応じて、正しいと判断される期間は、何番でしょうか。
但し、期間は転売時からの年数を指します。

　　　　　①　１年と記載されていても、４年間

　　　　　②　１年と記載されていても、２年間

　　　　　③　１年と記載されていても、０年間

　　　　　④　１年と記載されていれば、１年間

　　　　　⑤　Ａの承諾を得て４年と記載されている場合に限り、４年間

①は、合計の瑕疵担保責任期間が７年間となり、その後は責任対象者がいないように思えますから、とりあえず×。

②は、宅建業法に関係ありそうな数字ですが、引っ掛けくさい。
宅建業者は、売主ではないので、Ｂ－Ｃ間の売買契約の瑕疵担保責任期間は、民法によります。
瑕疵を知ってから１年間修補請求権がＣにありますが、H１３年最高裁判例を参考にすれば、１０年で消滅します。
契約で１年と特約すれば１年となります。そこで、②は×。

③は、そもそもＡは、この中古住宅の売買契約の当事者ではないので、Ｃに対して瑕疵担保責任はありません。
したがって、○　・・・と言いたいところですが、問題は、転売者Ｂに対する工務店Ａの、品確法上の瑕疵担保責任期間を問うています。
１年以内で、Ｃが転売契約時点に存在した、隠れた特定住宅瑕疵に気がつけば、Ｂに修補請求できます。請求されたＢは、当初の請負契約における品確法上の瑕疵担保責任を根拠にして、Ａにこの修補を請求する事になります。
従って③は×です。

Ｂ－Ｃ間の売買契約は、工務店Ａの、請負契約における品確法上の瑕疵担保責任期間に影響を与えませんので、④も×となり、正解は、①でした。

⑤は最も正解らしい雰囲気がありますが、工務店Ａの承諾を得る必要はありませんので、×です。

自然科学と違って、法律は所詮言葉の遊びですから、つまらないですね。

尚、昔任意で住宅保証会社より発売されていた、住宅性能保証は、保証者（施工会社等）の承諾（保証書への記名押印）が得られれば、転得者に保証を引き継ぐ事ができる商品となっているようです。承諾しないことも十分考えられます。商品の発売元にもご確認下さい。

中古住宅瑕疵に因みまして、中華菓子の詰め合わせです。

　　　　　菜香中華菓子16点セット（大月餅入り）

履行法が１０月１日より施行されます。想定されていたより「保証金の供託」により、資力確保措置を講ずる住宅販売会社が多いようです。
大きなプロジェクトでは、供託ＪＶにより販売する事が多くなりそうです。

供託ＪＶについては、供給戸数の算定における特例が履行法政令6条に規定されています。

６．販売新築住宅の合計戸数の算定の特例
　① 法第１１条第４項の政令で定める販売新築住宅は、新築住宅の買主と二以上の自ら売主となる宅地建物取引業者との間で締結された売買契約であって、宅地建物取引業法第３７条第１項の規定により当該宅地建物取引業者が特定住宅販売瑕疵担保責任の履行に係る当該宅地建物取引業者それぞれの負担の割合（②において「販売瑕疵負担割合」という。）が記載された書面を当該新築住宅の買主に交付したものに係る販売新築住宅とする。
　② 法第１１条第２項の販売新築住宅の合計戸数の算定に当たっては、①の販売新築住宅は、その一戸を①の書面に記載された二以上の宅地建物取引業者それぞれの販売瑕疵負担割合の合計に対する当該宅地建物取引業者の販売瑕疵負担割合の割合で除して得た戸数をもって一戸とする。

例えば、
Ａプロジェクトにては、３社の供託ＪＶで販売瑕疵負担割合１／３にて１２戸を販売し、Ｂプロジェクトにては、２社の供託ＪＶで販売瑕疵負担割合５１％にて１００戸を販売した場合、基準日に加算すべき供給戸数（基準日前半年間）は、
１２戸×１／３＋１００戸×５１％＝５５戸　　　←　１１２戸　=12+100
となります。当然端数が出ることもあります。

１１２戸販売しても、５５戸分の供託で済ませることが出来ます。

販売会社が経営破綻する時のことを考えると、共同販売の方が、買主にとっては安心感がありますので、増えてくるのではないでしょうか。
分割販売では供託ＪＶ方式は使えませんし、買主にとっても安心感はありません。

但し、供託方式による場合、住宅の引渡しを受けてから、届出基準日（供託金の納入日）までの最長半年間に倒産されるリスクがあります。
この間供託金を納めないで倒産されると、瑕疵担保責任は保証されません。

また、供託方式による場合、その住宅が新築の評価住宅でない場合、指定住宅紛争処理機関（住宅紛争審査会）による紛争処理が利用できません。

注文住宅の請負契約においても、建設瑕疵負担割合が決められた建設新築住宅の合計戸数の算定の特例（建設ＪＶの場合）も、同様に履行法政令3条に定められています。しかししながら、発注者による分離発注はあっても、住宅建設におけるＪＶは、利用されることは極めて稀であろうと考えられます。

「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」法律コーナー
国交省　住宅局　住宅生産課住宅瑕疵担保対策室　TEL:03-5253-8111（代）

供託制度とは 新築住宅に瑕疵があれば、事業者はその補修等を行う責任がありますが、事業者が倒産している場合等は、この責任を果たすことができません。そこで、このような場合に備えて、事業者が、法律で定められた額の保証金（現金等）をあらかじめ法務局などの供託所に預けておく制度です。

消費者を守る仕組み
　　供託所への保証金の還付請求
事業者が倒産しているなど、補修等が行えない場合、新築住宅を取得した人は、供託所に対して瑕疵の補修等に必要な金額について、保証金からの還付を請求することができます（還付請求）。

■　住宅瑕疵担保履行法について　

2009/10/01から新築住宅に対しては、住宅瑕疵担保責任履行法が施行されますが、中古住宅に対しても、来年度（２０１０年度をめどに）「新保険制度」を導入することを、国交省が先日発表しました。

任意ではありますが、新保険に加入すると、買ってから5年以内に雨漏りなど（特定住宅瑕疵）の欠陥がみつかれば、かかった補修費用を最高1000万円まで支払われます。

住宅瑕疵担保責任履行法の半分の規模です。基の住宅の出来不出来がリスクとなりますから、妥当なところでしょうか。リフォーム工事中の保険会社による耐久性・安全性に関する検査が、中古住宅の品質向上のために有益となります。

長期優良住宅の流通や、新規住宅着工数の低減には、欠かせない制度と思います。中古住宅の品質への不安を和らげ良質な中古住宅の流通を促す効果が期待できます。
日本の中古住宅の流通量は、米国の1/30程度とも言われております。

既存住宅の性能表示制度は、2002年から始まっています。
任意の制度で、一定額の評価費用が掛かります。

履行法での指定住宅瑕疵担保責任保険法人や各評価機関等が、この制度にも参入すると考えられます。
保険料は、検査料を含めて、10～15万円になると見られています。
新築住宅の対する履行法の保険料より高くなるようです。

加えて、中古住宅のリフォームについても、業者が提案した工事内容や費用が適正かどうかを別の業者らが事前に診断する制度を導入する・・・との構想もありますが、意味不明で実現には疑問が残ります。

　　　　リフォーム推進協議会にて　2009/06/18

　　　　　　　　　　
　　巽会長のご挨拶　お元気で何よりです。４０年前、不良学生の頃に単位を戴きました。
　　福山大学で、建築設備講座の講師をしていた頃にも、お世話になりました。

国交省は保険法人を担い手として、中古住宅向け瑕疵保険を普及させる構想を検討中だ。工事後の検査の方法を中古住宅に応用する方針を打ち出している。